25.11.05

На рынке складской недвижимости сложилась ситуация с острым дефицитом складских площадей класса "В"

Объемы строительства качественных складских площадей значительно ниже уровня спроса. Только существующий неудовлетворенный спрос на качественные складские площади в столичном регионе составляет, по разным оценкам, от 900 тыс. до 1,0 млн. квадратных метров. При этом реальные объемы строительства не превышают 400-450 тыс. кв. м в год. Такие данные приводит Аналитический отдел компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". На сегодняшний день запланировано и находится в стадии реализации более десяти проектов строительства современных складских комплексов, общей площадью свыше 600 000 кв. м.

Несмотря на то, что в ближайшие 2 года запланированного объема строительства (с учетом того, что до стадии осуществления доходит менее 50% всех проектов) будет явно недостаточно для насыщения существующего спроса, все же острота проблемы может быть несколько смягчена. "Однако насыщение спроса станет возможным только в том случае, если будут исправлены существующие дисбалансы в структуре самого предложения, - отмечают в компании, - Дело в том, что подавляющее большинство проектов, запланированных и осуществляющихся на рынке, относится к строительству складских комплексов класса "А", в то время как основная часть спроса предъявляется на склады класса "В". Согласно данным анализа рынка компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" порядка 60-65% всех заявок на аренду складских площадей приходится на площади с арендной ставкой в 120-140 долл./кв. м в год. При нынешнем состоянии рынка это уровень арендных ставок на складские площади класса "В". Эти цифры отличаются от приводимых в открытых источниках ставок в 140-150 долл./кв. м в год за складские площади класса "А". "Дело в том, что собственники площадей зачастую указывают только чистую арендную плату, - отмечают аналитики, - На самом же деле арендаторы дополнительно оплачивают возмещение эксплуатационных расходов (сюда относятся расходы на охрану, техническую эксплуатацию помещений, уборку территории, вывоз мусора) и поставку коммунальных ресурсов (отопление, электричество, вода, канализация). Таким образом, к объявленной ставке аренды в 140-150 долл./кв. м добавляются эксплуатационные расходы (20-25 долл./кв. м в год), коммунальные платежи (10-15 долл./кв. м), да и НДС не всегда включается в объявляемую арендную ставку. Кроме того, в "нагрузку" могут сдаваться офисные площади при складе и парковочные места на территории комплекса. В результате, реальная ставка арендной платы по складским комплексам класса "А" составляет 200-220 долл./кв. м в год, класса "В" - 120-140 долл./кв. м в год". На сегодняшний день на рынке присутствует не так много компаний, готовых арендовать складские комплексы класса "А" по существующим ставкам.

Чтобы оправдать подобный уровень расходов на аренду, хранимый товар должен быть достаточно компактным (высотное хранение) и дорогим. Основной спрос на аренду складских площадей предъявляют логистические компании (как отечественные, так и международные), для которых соответствие между уровнем ставок и качеством площадей является критически значимым. В итоге возникает ситуация, когда склады класса "А" для большинства арендаторов неприемлемы по цене, а склады класса "В" либо не строятся вообще, либо не соответствуют элементарным требованиям. Инвесторы и застройщики обращают существенно меньшее внимание на сектор складов класса "В", в связи с "меньшей" рентабельности вложений. Дефицит хороших качественных складов класса "В" в ценовом диапазоне от 120 до 140 долл./кв. м в год ощущается очень остро. По прогнозам, с 4 квартала 2005 года по 3 квартал 2006 года на рынке будет введено в эксплуатацию 250-300 тыс. кв. м складов класса "В". Однако ждать появления на рынке этих все же площадей не стоит. На многие из них уже подписаны предварительные договора аренды или договора о намерениях. Согласно оценкам компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", величина только неудовлетворенного спроса на складские площади класса "В" сейчас составляет порядка 500 000 - 550 000 кв. метров. Это значит, что если вдруг на рынке появятся такие площади, то они будут заполнены в течение одного-двух месяцев. В результате, потенциальные арендаторы, которых значительно больше, чем на площади класса "А", не могут подобрать помещения метражом от 1000 до 15000 м. кв. со ставкой до 140 долл./кв. м в год. "Общая проблема дефицита складских площадей класса "В" зачастую усугубляется не вполне профессиональными проектами строительства. Пытаясь минимизировать себестоимость строительства, компании, строящие склады класса "В", зачастую не учитывают целый ряд критически важных требований", - резюмируют аналитики компании.

www.g2p.ru