Прогноз относительно ввода в эксплуатацию складских помещений на 2010 год превосходит данные прогноза на 2008 год
Опытные игроки рынка недвижимости московского региона признают, что прошедший 2009 год был далеко не лучшим для сегментов торговой и офисной недвижимости. Портал RealEstate.ru решил выяснить у специалистов, как обстоят дела в третьем не самом публичном, но достаточно важном сегменте – складской недвижимости. Специалисты рассказали, какова сегодня общая площадь складских и промышленных площадей, какой прирост объема складских и промышленных площадей был зафиксирован в 2009 году, какие наиболее значимые объекты складской и промышленной недвижимости были введены в 2009 году, каковы средние арендные ставки в этом сегменте и многое другое.
Общий объем современных складов класса А и В+ приблизительно 6,1 млн кв.м, из них класса А – 4,7 млн кв. м, рассказал RealEstate.ru руководитель отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий. По его данным, общий объем сданных в 2009 году площадей составил около 800 тыс. кв. м, что объясняется завершением строительства начатых до кризисной осени 2008 года проектов. Начиная с лета 2008 года, новых проектов, по данным специалистов компании Jones Lang LaSalle, запущено не было. А наиболее значимыми из введенных проектов, по мнению П. Зарицкого, являются, «ПНК-Чехов» (около 130 тыс. кв.м.), «Восточный» (около 130 тыс. кв.м.), «South Gate» (70 тыс. кв.м.)
В 2009 году было введено порядка 750 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 38% больше, чем объемы нового ввода в 2008 году (464 тыс. кв. м), уточняет руководитель отдела исследований и аналитики Praedium ONCOR International Ольга Павлик. Помимо указанных своим коллегой объектов, среди введенных в эксплуатацию складских комплексов она выделяет еще несколько крупных проектов, например, четвертую фазу логистического парка «Истра» (29,6 тыс. кв. м), первую фазу индустриального парка «Трилоджи Парк Томилино» (41,1 тыс. кв. м). В среднесрочной перспективе, по ее мнению, объемы строительства в 2010 году будут существенно ниже, чем в предыдущие годы. В 2010 году данный показатель ожидается на уровне 400 тыс. кв. м, заключает специалист.
Как отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Владислав Рябов, ранее фактический ввод на рынок складских площадей значительно отставал от объемов, ожидавшихся в начале года, говорит В.Рябов из Colliers International. В начале 2009 года на фоне развернувшегося кризиса ожидания были существенно скорректированы, что позволило спрогнозировать ввод новых объектов с минимальной погрешностью. «Стоит также отметить, что прогноз на 2010 год превосходит данные прогноза на 2008 год. Это произошло по причине появления ряда новых проектов в 2009 году, что является, безусловно, позитивным фактором, однако очевидно, что относительно масштаба рынка доля этих проектов невелика. Ожидается, что в 2010 году будут построены около 400 тыс. кв. м, из них около 100 тыс. кв. м будут перенесены с 2009 года», - говорит он.
Источник: Colliers International
|
Наиболее значимые складские проекты класса А в Московской области, введенные в эксплуатацию в 2009 году | ||||
|
Объект |
Девелопер |
Местоположение |
Фаза, |
Дата открытия |
|
Логистический парк «Лобня» |
Brack Capital Real Estate |
Ленинградское ш., 13 км от МКАД |
30 000 |
I квартал |
|
SLT («Южный логистический терминал») |
Raven Russia / Строительная компания «Феликс» |
Варшавское ш., 21 км от МКАД |
I фаза, 18 000 |
I квартал |
|
ПНК-Чехов |
PNK Group |
Симферопольское ш., 50 км от МКАД |
I фаза, 135 000 |
II квартал |
|
Наиболее значимые складские проекты класса А в Московской области, введенные в эксплуатацию в 2009 году | ||||
|
Объект |
Девелопер |
Местоположение |
Фаза, |
Дата открытия |
|
Индустриальный парк «Восточный» |
«Эспро Девелопмент» / Raven Russia |
Горьковское ш., 44 км от МКАД |
I фаза, 121 400 |
II квартал |
|
Индустриальный парк «Истра» |
«Эспро Девелопмент» |
Новорижское ш., 40 км от МКАД |
IV фаза, 26 000 |
II квартал |
|
«South Gate» |
Giffels |
Каширское ш., 30 км от МКАД |
I фаза, 75 000 |
III квартал |
|
«Агротерминал» |
Accent Real Estate |
Каширское ш., 25 км от МКАД |
55 000 |
III квартал |
|
Логистический парк «Лобня» |
Raven Russia |
Рогачевское ш., 18 км от МКАД |
I фаза, 42 000 |
III квартал |
|
«Трилоджи» |
«Инвестиционный траст» |
Новорязанское ш., 9 км от МКАД |
92 000 |
III-IV квартал |
|
SLT («Южный логистический терминал») |
Raven Russia / Строительная компания «Феликс» |
Варшавское ш., 21 км от МКАД |
II фаза, 17 200 |
III квартал |
|
SLT («Южный логистический терминал») |
Raven Russia / Строительная компания «Феликс» |
Варшавское ш., 21 км от МКАД |
III фаза, 18 000 |
IV квартал |
|
Логистический парк «Лобня» |
Raven Russia |
Рогачевское ш., 18 км от МКАД |
10 000 |
IV квартал |
Источник: Colliers International
По словам В.Рябова из Colliers International, наиболее активными игроками этого рынка стали компании «Raven Russia», «Эспро Девелопмент», «PNK Group» и «Giffels», и на конец 2009 года общий объем складских площадей класса А (сданных и сдаваемых в аренду) составил 3 235 тыс. кв. м.
В этой связи интересно, что все опрошенные специалисты сошлись во мнении: самую крупную сделку в сегменте складской и индустриальной недвижимости в 2009 году заключила компания «Эльдорадо», арендовав 67 тыс. кв. м в проекте «ПНК-Чехов». Второй по значимости признают сделку компании «John Deere», арендовавшей 45 тыс. кв. м в проекте «South Gate».
Помимо этого О. Павлик из Praedium ONCOR International выделяет компанию «ПРВ», арендовавшую 30 тыс. кв. м в складском комплексе MLP Подольск, и компанию Major Terminal, арендовавшую 15 тыс. кв. м в логистическом парке «Истра», а также компанию «Новый Импульс» (развивает сеть «Утконос»), которая арендовала 23500 кв.м в «Северном Домодедово».
|
Самые крупные сделки 2009 г. Москва | |||
|
Арендатор |
Объект |
Арендуемая площадь, кв. м |
Дата сделки |
|
«Эльдорадо» |
ПНК-Чехов |
67 000 |
IV квартал |
|
John Deere |
«South Gate» |
45 000 |
III квартал |
|
«Новый импульс» («Утконос») |
«Северное Домодедово» |
23 500 |
IV квартал |
|
Х5 Retail Group |
ПНК-Чехов |
23 036 |
II квартал |
|
«Градиент» |
SLT («Южный логистический терминал») |
18 130 |
I квартал |
|
Partner Logistics |
«Агротерминал» |
13 000 |
IV квартал |
|
ОСТ |
«Северное Домодедово» |
12 500 |
III квартал |
|
«Лиггетт-Дукат» |
«Северное Домодедово» |
12 500 |
III квартал |
Источник: Colliers International
Доля свободных площадей в складских комплексах класса А - около 20%, а в проектах, вышедших в 2009 году, около 40%, рассказывает о ситуации на рынке П. Зарицкий из Jones Lang LaSalle. Сменился и «портрет» арендатора: если в 2007-2008 годах основной спрос определяли логистические операторы, то кризисной тенденцией стала активизация розничных сетей. По состоянию на начало года доля вакантных площадей в складском сегменте составила 10-12%, причем основную долю вакансий составляют площади, которые ранее занимали логистические операторы. В 2009 году ими было освобождено около 220 тыс. кв. м. Для сравнения: другие операторы освободили около 47,5 тыс. кв. м. «Мы ожидаем, что в первом полугодии 2010 года может быть освобождено еще около 125 тыс. кв. м», - продолжает В. Рябов из Colliers International.
Летом 2009 года на рынке складской недвижимости наметилось заметное оживление, и уже в августе-сентябре был заключен ряд крупных сделок по аренде складских площадей, отмечает О. Павлик из Praedium ONCOR International. В результате, уровень вакантных площадей, в начале года сделавший скачок до 16-18%, существенно снизился.
Источник: Colliers International
Средняя арендная ставка по классу А в настоящий момент находится на уровне 100 долл. в год без операционных и эксплуатационных расходов и сильно разнится в зависимости от проекта, объема и уровня свободных площадей в рассматриваемом проекте, рассказывает П. Зарицкий из Jones Lang LaSalle. В среднем рынок «упал» на 30% в чистой арендной ставке, рынок эксплуатационных расходов не подорожал, более того, в некоторых случаях арендаторы получают как условие фиксированный уровень этих расходов.
Изменение соотношения между спросом и предложением привели к изменению условий договоров аренды: снизился срок действия договоров с 7-10 лет до 3-5 лет, изменился размер обеспечительного депозита с 3-6 месяцев до 1-3 месяцев, стал применяться более гибкий подход к валюте договора, говорит В.Рябов из Colliers International. Ставки аренды на конец 2009 года упали до уровня 100 долл. за кв. м в год для складских площадей класса А (на начало года этот показатель составлял 125 долл. за кв. м в год) и 90 долл. за кв. м в год для складских площадей класса В (на начало года этот показатель составлял 115 долл. за кв. м в год). Эксплуатационные расходы в долларах сократились (в среднем с 40 долл. до 35 долл.), но с учетом курсовой разницы, если операционные платежи в договорах аренды были зафиксированы в долларах, то эксплуатационные расходы в рублях выросли.
Говоря о программах вывода складских и промышленных площадей за пределы столицы и развития инфраструктуры Московской области, эксперты отмечают, что в их компании стало поступать меньше запросов от арендаторов вынужденных перенести свое производство за пределы Москвы. При этом к ним по-прежнему регулярно поступают запросы от компаний, желающих разместить свое производство в столице. Выходит, что, скорее всего, делится мнением В.Рябов из Colliers International, программы вывода складских и промышленных площадей за пределы столицы и развития инфраструктуры Московской области пока не реализовываются. Единственным ограничением является выбор производственно-складских площадок внутри ТТК».