13.04.07

Высокие цены на склады тормозят развитие рынка транспортно-логистических услуг в Екатеринбурге, считают эксперты.

Эксперты московской консалтинговой компании Vesco Consulting прогнозируют, что цены на землю в окрестностях Екатеринбурга в 2007 году вырастут на 150 %. Участки дорожают ежемесячно, и связано это с начавшимся в городе строительством современных складских терминалов.

Освоение Полярного Урала, а также увеличение транспортных потоков по Транссибу и воздухом через аэропорт Кольцово приведет, по мнению логистов, к колоссальной потребности в складских терминалах. Ожидается, что уже к концу этого года через Екатеринбург будет проходить до 1,7 млн. контейнеров, и это не окончательная цифра: по словам члена правления холдинга AVS Group Ольги Наумовой, из-за отсутствия надлежащих условий хранения и обработки груза (для чего требуются складские комплексы международного класса А, В и В+) часть товарного потока пока просто не может прийти в наш регион.

По оценкам аналитиков управляющей компании «RealCapital», проводивших собственное исследование сферы складской недвижимости, на сегодняшний день площадь складских помещений Екатеринбурга составляет 750-800 тысяч квадратных метров. При этом настоящих складов класса А — до сих пор нет, а те что позиционируются как класс А, в реальности относится к классу В+. Склады класса В занимают площади порядка 250 тысяч квадратных метров. Причем все они преимущественно новой постройки — их возведение началась с 2003 года. Остальные 600-650 тысяч квадратных метров — это склады класса С и даже еще более непритязательного класса D. Львиная доля складских помещений класса D и С — не менее 80% — были либо выстроены еще в советские времена и не отвечают современным требованиям, либо это переоборудованные под склады помещения фабрик и заводов, также выстроенных еще в прошлом веке.

В такой ситуации спрос на терминалы международного класса естественно очень высок. При общей потребности Екатеринбурга в складских помещениях порядка 900 000 квадратных метров, потребность в складах такого класса, по разным оценкам, составляет от 150 000 до 350 000 квадратных метров площадей.

Ряд федеральных и региональных операторов заявили о сдаче в этом году складов класса А: Национальная логистическая компания введет 12 тысяч «квадратов» в районе Новосвердловской ТЭЦ; «Лорри» на площадке Евро-Азиатского транспортно-логистического центра возведет 14 тысяч метров; «Евразия Логистик» обещает сдать во второй половине года около 80 тысяч квадратных метров – всего чуть более ста тысяч квадратных метров. Кроме того, объявил о строительстве складского терминала класса А площадью 35 тысяч метров «Оборонснабсбыт»; возводится на 60 га комплекс «Чкаловский»; строятся склады холдинговой компанией «Лидер».

Всего, по оценке генерального директора «НЛК –Екатеринбург» Сергея Герасимчика, строится или заявлено около 200 тысяч квадратных метров класса А – такого количества, по его мнению, пока хватит, но потребность появится не сегодня-завтра, потому что за федеральными логистами придут их клиенты. Крупные иностранные сети, как правило, выжидают, пока кто-нибудь из коллег не разведает обстановку. Когда кто-то отваживается на это, за ним устремляются все – так было в Москве, так происходит и в Екатеринбурге. «Проктер и гэмбл», утверждает Сергей Герасимчик, откроет у нас представительство, как только появятся хорошие склады: такие компании даже не разговаривают, если нет помещений класса А. Эксперт уверен, что появление в регионе ведущих брендов существенно изменит ситуацию на рынке складской логистики.

Риэлтеры, однако, более осторожны в прогнозах: управляющий компании «Служба аренды Екатеринбурга» Сергей Щипицын считает, что если даже сдадут в этом году 100 тысяч метров складских помещений, то не факт, что ситуация изменится: «Рынок точно проглотит 200 тысяч метров, а сколько еще понадобится – покажет время. Хотя тоже не факт, что все построенные площади уйдут сразу: класс А дольше ищется и сдается, но когда склад заселен, то арендаторы садятся надолго, то есть если не строить новые, то скоро опять негде будет брать».

Вместе с тем эксперты компании «RealCapital» не склонны разделять мнение о чрезвычайной востребованности складов класса А. По их мнению, сейчас на рынке гораздо более востребованы склады классов В и В+. Для современных бизнес-реалий эта категория складской недвижимости является более привлекательной по своей цене как в плане аренды, так и в плане продажи. К тому же по своим техническим характеристикам склады класса В+ слабо отличаются от полноценного класса А. И именно к классу В и В+ в реальности будут относится большая часть новостроек. Заявления же целого ряда компаний о скорейшем возведении значительного количества складов класса А является не более чем хорошим рекламным и пиар ходом, направленным на привлечение крупных клиентов.

Независимые эксперты убеждены, что развитие складской логистики в Екатеринбурге будет зависеть от нескольких факторов – и в первую очередь от наличия инвестиций в регионе. Национальная логистическая компания объявила о строительстве складов в 2004 году, а реально приступила лишь сейчас. Инвестор долго наблюдал, какие подвижки происходят на рынке. Ускорить этот процесс, по мнению Сергея Герасимчика, власти могут одним способом: сдавать площадки под строительство с подведенными дорогами и сетями, как это делается в Китае. В нашем регионе полстоимости строительства уходит на внеплощадочные сети.

Следующий фактор напрямую связан с ценовой политикой собственников недвижимости. Сегодня, говорят специалисты, катастрофически не хватает складов – в том числе больших (более 4-5 тысяч метров - требуются и десяти- , и двадцатитысячные склады). Спрос растет постоянно: компании из Москвы, Петербурга, Перми, из других городов ищут склады и производственные площади. Готовы переселиться в более современные помещения фармацевтические и прочие компании, кому нужны особые условия хранения. Другими словами, всем нужен класс А: беспылевое покрытие на полу, соответствующая высота стен, охрана, пожарная сигнализация, подсобные помещения, удобные ворота, большая прилегающая территория и обязательно пандус, с которым в регионе проблема.

Любопытно здесь другое: компании хотят класс А по цене класса С. Причин для непризнания сложившихся на рынке цен несколько. В настоящее время, говорит Ольга Наумова, стоимость арендных ставок на складские площади в Екатеринбурге почти приближена к уровню московских расценок (порядка $100 /кв.м в год), что отрицательно сказывается на рентабельности бизнеса транспортно-логистических компаний: «Неоправданно высокие цены на склады при крайне низком уровне развития инфраструктуры - одно из главных препятствий на пути развития рынка транспортно-логистических услуг. Наблюдается постоянное повышение цен на складскую недвижимость и услуги складирования, арендных ставок. По некоторым экспертным оценкам рост цен в этом сегменте рынка - 25% в год».

Сергей Щипицын, соглашаясь, что некоторые собственники просят за старый склад как за класс А, в то же время отмечает, что есть компании, которые экономят на складской логистике. Даже крупные корпорации, бывает, выбирают склад с дырами в потолке и латают их сами. Иногда они сразу ставят условие: дороже 200 рублей за квадратный метр в месяц даже и рассматривать не будем, хотя реальная стоимость объекта - не ниже 300 рублей. Особенно замечены в скупердяйстве москвичи и питерцы.

Вместе с тем аналитики компании «RealCapital» придерживаются того мнения, что определенные законы ценообразования на рынке складской недвижимости Екатеринбурга все-таки действуют. Размер стоимости как самого склада, так и аренды площадей в нем, зависит от целого ряда факторов. Прежде всего от его расположения и близости к основным транспортным артериям, размера склада и состояния пола, наличия подходящих разгрузочно-погрузочных площадок.

С каждым годом, считают в «RealCapital», количество желающих приобрести или арендовать склад возрастает. Сказывается выгодное расположение Екатеринбурга: здесь пересекаются пути из Европы в Азию и с юга на север. Рынок складских и транспортно-логистических услуг еще далек от насыщения. Поэтому в ближайшее время следует ожидать прихода новых игроков. Например, финансово - промышленный холдинг «AVS Group» решил построить на 40 га у пересечения Екатеринбургской кольцевой автодороги (ЕКАД) и Березовского тракта логистический центр площадью 200 000 квадратных метров складских площадей класса В, В+ (комплекс позиционируется как международный и межрегиональный узел, предназначенный для обработки товарных потоков, перевозимых железнодорожным и автомобильным транспортом).

Готовы вложиться в этот бизнес и другие инвесторы, не афиширующие пока свои намерения. Сергей Щипицын утверждает, что ряд сетей, планирующих через полгода придти на екатеринбургский рынок, ищут инвесторов для строительства складов. Предложения со стороны инвесторов не заставляют себя ждать: по словам эксперта, уже запланировано построить для сетевиков десятки тысяч квадратных метров складских помещений класса В и А на территории Орджоникидзевского и Железнодорожного района Екатеринбурга.

Изъявил желание прийти к нам и такой монстр контейнерных перевозок, как КUEHNE + NAGEL, который пообещал вскоре построить в Екатеринбурге огромный терминал. Года через два, утверждает академик Академии транспорта РФ Валерий Самуйлов, появится «Манхеттенская ассоциация», зондирующая в настоящее время почву.

С приходом этих брендов, полагает академик, стоимость перевозок и складирования существенно понизится (от 10 до 50 %). Однако и участь российских логистов будет решена: монстры подомнут под себя всех. Причина – в непонимании многими нашими собственниками того обстоятельства, что склад должен окупать себя не за счет высокой цены, а за счет разнообразия услуг. Последние у нас пока не в чести.

Сергей Щипицын утверждает, что большинство собственников складов не очень заинтересованно относится к арендаторам: не позволяет арендаторам провести небольшую реконструкцию в счет платежей, не обеспечивает техникой, не организует охрану и т.д. Собственники, понимающие, что арендаторы – это кормильцы, и за них надо держаться, находятся в абсолютном меньшинстве.

Впрочем, последние тоже не снимают сливки. Сергей Герасимчик говорит: «В Екатеринбурге услуги логистических операторов не пользуются спросом, хотя мы готовы идти на большие скидки для местных компаний, чтобы развить рынок: до 20 % от цен, по которым работают зарубежные клиенты». Пока же приходится признать, что екатеринбургские компании не видят выгоды от сотрудничества с логистами. Сергей Герасимчик на цифрах показывает преимущества: у арендатора только на аренду тысячеметрового склада уходит 270 тысяч рублей в месяц, на зарплату персоналу склада - 100 тысяч, на лизинговые платежи за оборудование - 160 тысяч и т.д. Логисты берут за свои услуги по складированию и обработке товара не более 300 тысяч рублей с 1000 квадратных метров.

Председатель совета директоров ООО «Лорри» Андрей Гостяев полагает, что если компании по-прежнему будут решать вопросы перемещения, складирования и обработки грузов за счет внутренних резервов, то у рынка не очень блестящие перспективы. Не спасут и иностранные бренды, готовые прийти на наш рынок.

Однако ситуация может в корне поменяться, если сыграет свою роль ценовый фактор: по данным риэлтеров, если склады будут строиться класса А, а цены будут сопоставимы с нынешним классом В, то все склады будут уходить влет. При умеренных ценах, убежден Сергей Шипицын, рынок может «переварить» и 1 млн. квадратных метров. В то же время эксперты компании «RealCapital» уверены, что ситуация на рынке складов кардинально не изменится. И ставку сейчас необходимо делать на развитие складов класса B и B+. Это не означает, что склады класса А не появится в Екатеринбурге. Просто в ближайшие годы их будет не так много. Возводиться они будут под потребности конкретных крупных компаний, которые и будут их эксплуатировать в последующем.

АПИ; 13.04.07