12.07.06

Классовый подход к складской недвижимости

Для средней и тем более мелкой компании в России рынок складской недвижимости своего рода загадка. Большинство руководителей понимает, что эффективно работающий склад это важнейшая составляющая бизнеса. Но цены на качественные складские помещения часто просто пугают их, а разобраться в том, при каких условиях конкретная фирма может обойтись, например, складом класса С, а при каких ей обязательно нужно помещение класса А, бывает очень непросто

Еще совсем недавно на российском рынке недвижимости не существовало более или менее ясной системы классификации складских помещений. Отчасти это объясняется тем, что большинство отечественных складов не отвечает мировым стандартам ни по конструктивным и техническим параметрам, ни по уровню сервиса. Большинство предложений на рынке это склады старого образца и неспециализированные помещения (бывшие плодоовощные базы, производственные объекты, адаптированные под складскую деятельность, холодные ангары и подвальные помещения, где параметры складирования не отвечают современным требованиям).

В то же время российский рынок складской недвижимости так сильно отличается от западного, что разобраться в существующих классах и объектах может только профессионал. Обычному предпринимателю, собирающемуся приобрести или арендовать склад, очень сложно представить, за какое именно помещение он должен будет заплатить.

ПОПЫТКИ СОЗДАТЬ ЕДИНУЮ КЛАССИФИКАЦИЮ

Одна из первых удачных попыток создания единой классификации складских помещений была предпринята в 1999 году компанией РМС, аналогичные классификаторы создавались и другими фирмами. Однако при всей своей безусловной логике предложенные системы часто имели многочисленные несоответствия объективным реалиям российской действительности. Стоит отметить, что различными (преимущественно западными) компаниями, заинтересованными в создании нормативной базы для ведения цивилизованного бизнеса, подобная работа ведется постоянно. Тем не менее до сих пор не существует единой классификации российских складских помещений, принятой в качестве эталона всеми игроками рынка складской недвижимости. По экспертным оценкам, из всех вариантов наиболее конструктивной представляется версия классификатора складской недвижимости, предложенная международной консалтинговой компанией Knight Frank. Хотя она тоже достаточно условна и носит рекомендательный характер, тем не менее дает достаточное представление об отечественной складской типологии. Остановимся на ней подробнее.

КЛАСС А+

Складские помещения класса А+ должны иметь следующие параметры:

современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы, без колонн или с шагом колонн не менее 12 м и с расстоянием между пролетами не менее 24 м;
площадь застройки 40 45%;
ровный бетонный пол с антипылевым покрытием с нагрузкой не менее 5 т/м2 на уровне 1,2 м от земли;
высокие потолки не менее 13 м, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6 7 ярусов);
регулируемый температурный режим;
система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения;
система вентиляции;
система охранной сигнализации и видеонаблюдения;
автономная электроподстанция и тепловой узел;
достаточное (не менее 1 на 500 м2) количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers);
площадки для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей;
площадки для маневрирования большегрузных автомобилей;
офисные помещения при складе;
вспомогательные помещения при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала);
системы учета и контроля доступа сотрудников;
оптико-волоконные телекоммуникации;
огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория;
расположение вблизи центральных магистралей;
профессиональная система управления;
опытный девелопер;
железнодорожная ветка.

КЛАСС А

Параметры складских помещений класса А:

современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы, без колонн или с шагом колонн не менее 9 м и с расстоянием между пролетами не менее 24 м;
площадь застройки 45 55%;
ровный бетонный пол с антипылевым покрытием с нагрузкой не менее 5 т/м2 на уровне 1,2 м от земли;
высокие потолки не менее 10 м, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования;
регулируемый температурный режим;
система вентиляции;
система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения;
системы охранной сигнализации и видеонаблюдения;
достаточное (не менее 1 на 700 м2) количество автоматических ворот докового типа с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты;
площадки для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей;
площадки для маневрирования большегрузных автомобилей;
офисные помещения при складе;
вспомогательные помещения при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала);
оптико-волоконные телекоммуникации;
огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория;
расположение вблизи центральных магистралей;
профессиональная система управления;
опытный девелопер;
система учета и контроля доступа сотрудников;
автономная электроподстанция и тепловой узел;
железнодорожная ветка.

КЛАСС В+

Складские помещения класса В+ имеют следующие параметры:

одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное;
площадь застройки 45 55%;
ровный бетонный пол с антипылевым покрытием с нагрузкой не менее 5 т/м2 на уровне 1,2 м от земли;
высота потолков от 8 м;
регулируемый температурный режим;
система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения;
достаточное количество (не менее 1 на 1000 м2) автоматических ворот докового типа с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты;
системы охранной сигнализации и видеонаблюдения;
система вентиляции;
пандус для разгрузки автотранспорта;
площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей;
офисные помещения при складе;
вспомогательные помещения при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала);
оптико-волоконные телекоммуникации;
огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория;
расположение вблизи центральных магистралей;
профессиональная система управления;
опытный девелопер;
система учета и контроля доступа сотрудников;
автономная электроподстанция и тепловой узел;
железнодорожная ветка.

КЛАСС В

Складские помещения класса В имеют следующие параметры:

одно- или двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное;
в случае двухэтажного строения наличие достаточного (не менее 1 на 2000 м2) количества грузовых лифтов/подъемников грузоподъемностью не менее 3 т;
высота потолков от 6 м;
асфальтовый или бетонный пол без покрытия;
система отопления;
системы пожарной сигнализации и пожаротушения;
пандус для разгрузки автотранспорта;
площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей;
охрана по периметру территории;
телекоммуникации;
системы охранной сигнализации и видеонаблюдения;
вспомогательные помещения при складе;
система вентиляции;
офисные помещения при складе;
система учета и контроля доступа сотрудников;
автономная электроподстанция и тепловой узел;
железнодорожная ветка.

КЛАСС С

Параметры складских помещений класса С следующие:

капитальное производственное помещение или утепленный ангар;
высота потолков от 4 м;
пол асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия;
в случае многоэтажного строения наличие грузовых лифтов/подъемников; ворота на нулевой отметке;
площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей;
система вентиляции;
система отопления;
системы пожарной сигнализации и пожаротушения;
офисные помещения при складе;
железнодорожная ветка;
пандус для разгрузки автотранспорта;
охрана по периметру территории;
телекоммуникации;
вспомогательные помещения при складе.

КЛАСС D

Складские помещения класса D должны иметь следующие параметры:

подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары;
площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей;
системы пожарной сигнализации и пожаротушения;
система отопления;
система вентиляции;
офисные помещения при складе;
железнодорожная ветка;
телекоммуникации;
охрана по периметру территории.

ОТ БОМБОУБЕЖИЩА ДО ДВОРЦА

В соответствии с предложенной классификацией к высшей категории классу А+ и А можно отнести современные здания и сооружения, специально возведенные для выполнения складских функций. В числе предъявляемых к ним требований близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды грузов, высокая скорость грузооборота, гарантия сохранности грузов. Стоимость аренды складских помещений классов А+ и А в Московском регионе находится в диапазоне 110 140 долларов за 1 м2 в год.

Складские помещения классов В+ и В представлены сооружениями довольно высокого уровня, которые всего лишь по нескольким параметрам не дотягивают до высшей категории. Эти склады нередко отличаются недостаточно выгодным местоположением в черте города, промзонах и т. п. Стоимость аренды складских помещений класса В+ и В в Московском регионе достигает 90 120 долларов за 1 м2 в год.

К категории С+ и С относятся переоборудованные производственные помещения, автобазы и другие предприятия, изначально не предназначенные для выполнения складских функций, а также складское наследие советского периода овощехранилища и оптовые продуктовые базы. Такие площади пользуются популярностью преимущественно у предприятий малого и среднего бизнеса. Впрочем так же, как и складские помещения класса D, они пригодны лишь для хранения низкооборачиваемых грузов, не требующих особых условий хранения: сырья для промышленного производства, изделий из металла, пластика, резины и т. п.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО НАПРАВЛЕНИЯМ*



Цены, как и качество помещений класса С+, С и D, а также их местоположение, нередко отличаются в разы. Для Московского региона стоимость 1 м2 на подобных складах составляет до 90 долларов.

АРЕНДА ИЛИ ПОКУПКА?

Аренда складских помещений выгодна организациям, имеющим невысокий товарооборот: компаниям, деятельность которых носит сезонный характер, а также новичкам, выходящим на рынок. Преимущества отношений на основе аренды это возможность оперативно изменять количество и расположение складских площадей в соответствии с рыночной конъюнктурой и отсутствие необходимости инвестировать средства в развитие складского хозяйства.

Приобретение собственного склада необходимо организациям с высокими и стабильными продажами, подкрепленными постоянным спросом, имеющим возможность сдавать в аренду излишки площади, чтобы покрывать таким образом часть расходов на содержание складского хозяйства.

Но так как складской бизнес подчас выделяется в отдельное направление, в идеальном варианте он может функционировать под патронажем отдельных компаний. Строительство складов ритейлерами и логистическими компаниями несколько лет назад было вызвано общей неразвитостью рынка и острым дефицитом предложения. В настоящее время существует тенденция продажи складов с последующим заключением долгосрочного договора аренды. Другими словами, логистическая компания продает склад и одновременно заключает договор долгосрочной аренды, оставаясь якорным арендатором в данном помещении. Логистам выгодно вкладывать деньги в магистральный бизнес, а непосредственно строительство и управление складом отдавать на аутсорсинг.

Выбираем склад для аренды

При выборе складского помещения на условиях аренды необходимо учитывать удобство подъезда к нему (чтобы к складу был доступ еврофурам); площадь прилегающей территории; техническое состояние и оснащение склада; сервисные услуги, оказываемые владельцем склада; возможность при необходимости арендовать дополнительные площади; стоимость аренды и содержания склада.


Цена аренды

По статистическим данным, в Москве на 1000 человек приходится около 50 м2 складских помещений, в то время как в Лондоне этот показатель примерно равен 200 м2, а во Франкфурте порядка 600 м2 (данные Colliers Int.). Так что неслучайно арендные ставки на складскую недвижимость в Москве и в Московской области одни из самых высоких в Европе. В столичном регионе, помимо арендной платы, арендатору нередко приходится отдельно оплачивать эксплуатационные и коммунальные расходы, выкладывать деньги за офисные, бытовые помещения, парковку. Большую роль в ценообразовании играет географическое положение склада. Существует четкая дифференциация складских помещений по подмосковным направлениям. Так, северо-западное и западное направления это основные пути доставки импортируемых из стран ЕС и Скандинавии грузов, а южное и юго-восточное традиционно используются для транспортировки в регионы России. Это связано прежде всего с расположением главных трасс: Москва Санкт-Петербург и Москва Дон. При этом в 2005 году 92% спроса приходилось на склады, расположенные между МКАД и Малым бетонным кольцом, и только 8% на Москву.


СОВРЕМЕННЫЙ РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

По данным аналитического центра риэлторской компании МИЭЛЬ-Недвижимость , общий объем предлагаемых складских площадей в Москве и области составляет около 4,5 млн м2. Из них на долю современных комплексов классов А и В приходится около 2,1 млн м2. Доля вакантных площадей этих классов не превышает 3 3,5%. Существующий неудовлетворенный спрос на качественные складские площади составляет по разным оценкам от 900 тыс. до 1 млн м2. При этом реальные объемы строительства не превышают 400 450 тыс. м2 в год. Особенно острый дефицит ощущается в категории В, так как склады класса А большинству арендаторов недоступны по цене, а склады класса С либо не строятся вообще, либо не соответствуют элементарным требованиям.

В прошлом году было заявлено о введении в эксплуатацию порядка 250 тыс. м2 площадей класса А, а в нынешнем по разным прогнозам на рынке появится еще свыше полумиллиона. Тем не менее спрос по-прежнему превышает предложение по всем классам складских помещений.

По мнению аналитиков, в последнее время на рынке наметилась тенденция увеличения спроса на большие площади помещений классов А и В. Наибольшей популярностью пользуются склады площадью 1 3 тыс. м2, хотя доля запрашиваемых помещений свыше 10 тыс. м2 тоже значительно увеличилась.

Сегодня можно с уверенностью сказать, что складская недвижимость один из самых перспективных и привлекательных сегментов российского рынка коммерческой недвижимости, растущий вместе с бизнесом производственных и торговых компаний.

Складские технологии 3 май 2006