Рынок складской недвижимости в Московском регионе в период кризиса 2009 года.
Елин В., Председатель совета директоров ЗАО «Смарт Лоджистик Групп» ,
Кулешова Ю., Руководитель отдела продаж ЗАО «Смарт Лоджистик Групп» .
1. Не так давно рынок складской недвижимости Москвы отличался высокой прибыльностью и стремительными темпами роста. Какова ситуация на сегодняшний день? Почему? Пожалуйста, расскажите, как обстоят дела в данной сфере в период кризиса.
Ответ: Да действительно, вплоть до середины 2008 года намеков на внутри российский кризис складской недвижимости даже не наблюдалось. Лишь на рынке Санкт-Петербурга и в ряде городов России можно было отметить некоторую избыточность предложений складов в классе «А». Избыток складских предложений скорее всего были первыми ласточками надвигающегося кризиса в Россию, который ощутили в первую очередь прозорливые ритейлеры и производители различного ширпотреба. А уже осенью 2008 года рынок складских услуг начало лихорадить, многие заявки клиентов на складские помещения и на услуги по логистике, увязанные со складами начали отзываться и перемещаться на неопределенное время. Ближе к зиме в связи с дефицитом арендаторов начали рушиться радужные бизнес планы по окупаемости складских проектов. Стало ясно, что горизонт окупаемость в 5.5 – 7.0 лет уже не достижимая мечта, во всяком случае в ближайшие 2-3 года.
Сегодня на рынке складской недвижимости ситуация такова, что если бы реализовались все заявленные планы конца 2008 г. начала 2009 года, то базовая ставка на склад класса «А» могла упасть до неприлично низкого уровня 50-60$, как в свое время случилось в Польше. Хорошо, что кто то заморозил свои проекты, а кто то реализовал их в меньшем объеме и лишь поэтому рынок складов в Московском регионе имеет избыток в разумных пределах 250-350 тыс. кв. м. складов класса «А».
2. Согласно исследованиям Colliers International планы по строительству складов в 2008 году были осуществлены лишь на треть. Как вы считаете, можно ли ожидать в 2009 году запуска новых строек? Пожалуйста, поясните.
Ответ: Да действительно, многие агентства как Knight Franke, Praedium, Colliers International, и др. отмечают значительное снижение темпов строительства складской недвижимости класса «А» в Московском регионе от заявленного по итогам 2008 г. Международный кризис повлиял на финансирование в эту быстрорастущую отрасль России, так как, многие инвестиционные зарубежные фонды свернули либо заморозили свою деятельность из-за своих зарубежных проблем. В связи с этим новые стройки в складской недвижимости в 2009 году будут исключением, и вероятнее будут реализованы только для случаев «build to suite»,то есть под заказ клиента. В этом случае обычно клиент дает либо твердый заказ в виде банковской гарантии, либо софинансирует проект.
3. Изменилось ли количество арендаторов? Если да, то на сколько?
Ответ: В конце 2008 года по словам многих риэлтерских агентств активность арендаторов значительно уменьшилась, примерно на 50% от аналогичного периода 2007 года и середины 2008 года. Это очень плохой показатель, говорящий о реальном кризисе в складской и логистической сферах. Московский регион всегда был лидером роста и стабильности в этих сферах, и такой удручающий результат, однако кризис. Причем кризис добавил свой колорит в складскую ситуацию, начали наблюдаться на первый взгляд два взаимоисключающих процесса. Арендаторы прерывали свои контракты со складами класса «А» в связи с экономией средств на складскую логистику и переезд склад ниже класса, как было отмечено в ЗАО «Смарт Лоджистик Групп». С другой стороны арендаторы заключали новые контракты со складами класса «А», в частности с ЗАО «Смарт Лоджистик Групп» для улучшения эффективности собственной логистики уезжая из складов класса «Б» в класс «А». И в первом и во втором случае есть свои причины. Миграция клиентов в класс «Б» обычно вынуждает ситуация из за просчетов финансовых и логистических отделов. Ведь эффективность хранения и обработки товарных потоков в складах класса «А», в зависимости от системы стеллажного оборудования, на 60-100% выше, нежели в складе класса «Б».
Если говорить в целом по состоянию арендаторов, то количество крупных арендаторов с площадями от 5.000 м.кв. до 10.000 м.кв. значительно снизилось, зато увеличилось количество средних и мелких арендаторов с площадями от 1.500 до 3.000 м.кв. Изменились так же сроки аренды, если в начале 2008 года норма была 3-5 лет, то сейчас в основном срок 1-2 года это уже хорошо.
4. Изменилась ли доходность бизнеса? (проценты, в сравнении с прошлым годом).
Ответ: Доходность бизнеса конкретно уменьшилась. Судите сами, если в начале и середине 2008 года базовая ставка аренды в класса «А» составляла 155-165$, что составляло примерно 25-27% доходности в случае субаренды. То в начале 2009 года базовая ставка в «А» классе опустилась до уровня 115-125$, что для ряда складских операторов является себестоимостью проекта. Для логистических операторов все еще печальнее. Из-за давления долларовых ставок благодаря растущему курсу доллара, а так же в связи с падением стоимости логистических услуг многие логистические операторы балансируют между разорением и в лучшем случае управляемыми посильными убытками от своей деятельности. Хотя в начале 2008 года ничего подобного и предположить было не возможно. Ведь нормальная доходность логистического оператора находится в пределах от 35 до 45%.
5. Арендаторы каких сфер бизнеса покинули рынок или заметно сократились? Какие пришли? И, взаимоотношения с какими арендаторами остались на прежнем уровне? Почему?
Ответ: Уменьшились в размерах арендаторы акцизной группы товаров ведь по статистике народ стал меньше пить. Сократились компании связанные с региональным строительством, группа - отделочные материалы, сантехника и силовое оборудование, а так же компании связанные с социальными программами. Сжались компании поставляющие различные подарочные наборы, фото и видео технику. Если быть откровенным, фактически все сферы бизнеса ужались в объемах по тем или иным причинам. Нельзя сказать, что какие то компании ушли с российского рынка, просто в связи с кризисом прошла перегруппировка и оптимизация объемов продукции поставляемой и складируемой в логопарках.
Пришли в основном зарубежные компании в частности в ЗАО «Смарт Лоджистик Групп» пришли Голландцы, Французы, Турки, Англичане и др. профиль – продукты питания, торговля, расходные материалы для полиграфии (бумага), спортивный инвентарь,
Не уменьшила объемы лишь одна компания «Связной Логистик» в основном благодаря очень продвинутой логистике и процессу расширения собственного бизнеса.
6. Какова средняя наполненность арендаторами складских помещений? (как изменилась ситуация с приходом кризиса и какова она сейчас).
Ответ: Ранее, нормальная наполняемость складских помещений таких компаний как НЛК, SLG, ЕМСТС, ФМ Лоджистик, и др. доходила до 95-100% еще в начале 2008 года, когда кризис за рубежом воспринимался как что-то исключительно иноземное. Себя же мы расценивали островком стабильности. Уже летом в регионах появились свободные складские помещения не только потому, что там их активно строили, но и потому что кризис уже дышал в спину многим импорто связанным предприятиям.
В настоящее время, в первом квартале 2009 года, у разных компаний разная наполняемость от 50 до 75% склада арендуемого оператором.
7. Изменились ли ставки аренды? Как именно?
Ответ: Ставки на рынке складской недвижимости в период кризиса естественно изменились. Ранее я ответил на этот вопрос. Но хотел бы его дополнить. Дело в том, что для складов класса «А» существуют кроме базовой ставки, ещё и операционные расходы величина которых составляет от 35 до 45 $ за 1 м.кв. в год. Ранее они фиксировались в валюте и платились за три месяца вперед. Сейчас владельцы складов эти расходы фиксируют в рублях и дают возможность помесячной предоплаты данных платежей. Так же изменились условия по обеспечительным платежам и банковским гарантиям. Ранее многие владельцы складов требовали 3-6 месячную гарантию, либо 3-х месячный депазит по базовой арендной ставке. Сейчас, в период кризиса, многие удовлетворяются одномесячным обеспечительным депазитом, либо банковской гарантией на аналогичный период.
8. Существуют ли проблемы свободных площадей и как решаются эти вопросы?
Ответ: На кризисном рынке, в период спада активности крупных игроков-потребителей складских услуг, конечно, существует проблема свободных складских помещений. И эта проблема одинакова, как для владельцев складских помещений, так и для операторов складов, так как мало вариантов использования складских помещений, кроме как складов.
В нашей компании SLG мы увеличили рекламные бюджеты для интернета и прессы, чтобы привлечь потенциальных арендаторов свободных складских помещений. Увеличили комиссионные вознаграждения для риэлтерских компаний до 10% от годовой аренды без НДС. Увеличили в два раза свой штат в отделе продаж.
Мы так же стимулируем имеющихся арендаторов к расширению складских площадей скидками на аренду и бесплатными дополнительными услугами. Так же есть возможность сдавать свободные складские помещения на короткие сроки от 1-й недели до месяца под спецпроекты. Все зависит от фантазий и предприимчивости команды по продажам.
В данной ситуации, мы все больше уделяем внимание мобильности, оперативно реагируя на все колебания рынка. Требования клиентов, которые раньше для нас были не реальными, сейчас активно обсуждаются и совместно решаются.
9. Есть ли новые проекты по использованию площадей? Если да, то какие?
Ответ: Несколько предложений к нам было из шоу-бизнеса. В частности на территории складов снимать сериал «Наша Russia» или ряд эпизодов различных российских сериалов. Но это временные проекты. Гораздо интереснее на свободных площадях делать, как в начале 90-х отверточную сборку, производственные линии для ряда проектов по «ширпотребу» и «пищевке». Однако, спад производства затронул и мелкие и крупные компании и таких предложений не так и много.
Возможно, в отсутствии спроса на складские помещения, придется запустить собственный торговый проект типа «Кэш энд Кэри». Все равно помещения SLGарендованы нами на 15 лет вперед, так что есть над чем подумать.
10. Какие еще услуги предлагаются арендаторам (возможно, какие-то спецпредложения)?
Ответ: Если говорить про аренду, то мы запускаем новые смешанные форматы субаренды и ответственного хранения. Так для владельцев малого бизнеса мы предлагаем с условием прямой аренды и услугу по операциям электронного учета товарных потоков через наш дата-центр, а так же даем возможность использовать наших квалифицированных карщиков и штабелерщиков во внутренних операциях клиентов. Есть так же совмещенные режимы чистой субаренды, как бы основного склада клиента, с нашим ответственным хранением в период высокого и низкого спроса товаров.
Оперативно отреагировав на решение ФТС РФ и Правительства г.Москвы о выносе потоков таможенных грузов за пределы Москвы, наша компания в кратчайшие сроки получила Свидетельство о включении складов «Смарт Лоджистик Групп» в Федеральный Реестр владельцев СВХ. Наличие собственного СВХ в комплексе позволит нашим клиентам значительно сэкономить на логистике, а нашей компании даст дополнительный поток клиентов.
11. Ваши прогнозы на развитие бизнеса в сфере складской недвижимости на 2009 год.
Ответ: По нашему мнению 2009 год будет крайне сложным как для девелоперов складской недвижимости, так и для логистических операторов. Как мы видим, рынок складской недвижимости далек от стабильности. Не хватает определенности в прогнозах по потреблению населения России, наблюдается не ясность по основным мировым валютам, что в свою очередь не позволяет заняться планированием складских запасов, так как большая часть потребительской корзины РФ, к сожалению, импортная. Часть рынков складской недвижимости, особенно в регионах, из-за кризиса, оказались перегретыми. То есть, практически везде, кроме Московского региона, образовались большие объемы пустующих складских помещений, особенно в классе «А».
Все это наводит на мысль, что если все-таки кризис продлится до конца 2009 года, то мы увидим и разорившихся логистических операторов, и обанкротившихся складских девелоперов. Если же в апреле-мае все-таки увеличится активность в потреблении населения, может быть все будет выглядеть и нет так печально.
12. Ваши прогнозы на развитие этой отрасли в целом. Какие наиболее реальные пути выхода из сложившейся ситуации вы видите? Изменится ли рынок, игроки, доходы? Каким образом? Надолго ли затянется кризис, и как сильно он повлияет?
Ответ: Рынок логистики России очень велик по не давним оценкам, до кризиса, его величина составляла около 120 млрд. долл. США. Логистическая отрасль в России очень динамичная и в период хорошей конъюнктуры рынка она развивалась интенсивно до 35% в год. Очень быстро рос сектор складского девелопмента класса «А» и «Б+», а за ним развивались интеллектуально емкие по своей сути 3PL операторы и универсальные транспортные компании. Временные трудности конечно скорректируют участников рынка, но как всегда останутся лучшие и конкурентно способные.
Вариантов не много, если кризис продлится долго, хотя бы до конца 2009 года, то будут и разорившиеся и банкроты в логистической отрасли. Но, вероятнее всего, компании найдут собственные резервы и оптимизируют затраты как логисты профессионалы, и многие выживут. Большая надежда на Государство и банковскую систему. Если они помогут нашему сектору стимулируя потребление населения, кредитуя предприятия временно испытывающие финансовые трудности, то все обойдется.
Как мы уже отмечали, вероятнее всего рынок изменится через объединение и банкротство компаний логистического сектора. Первой ласточкой по объединению для выживания и оптимизации стали компания «STS-logistic» и «Русская логистическая служба» (RLS). В период кризиса значительно упадет доходность логистического бизнеса, а в некоторых случая она будет балансировать между себестоимостью и не большым, но временным убытком. Как только стабилизируется рынок потребления в России логистика воспрянет духом и пойдет в рост.
Журнал "Логинфо"