Чем живет логистический рынок Татарстана
Качественные логистические площади в Татарстане в дефиците, но после трех громких банкротств их предпочитают строить только под конкретного заказчика, говорят эксперты. От низкоуровневых же складов собственники не знают, как избавиться, — спрос падает. О том, как компания «Эльдорадо», сменив владельца, притормозила стройку за 1 млрд рублей в «Алабуге», зато в Зеленодольске почти готов логоцентр X5 Retail Group за 2,3 млрд, — в материале «БИЗНЕС Online».
ПРИЗРАКИ КРИЗИСА-2008 И НАСЛЕДИЕ ТИМУЦЫ
В наш рейтинг вошел топ-10 крупнейших по площади общедоступных складов Татарстана, которые специалисты отрасли называют спекулятивными (в них места предоставляются любому, кто предложит лучшую цену), а также 7 самых больших собственных складских комплексов крупных компаний — прежде всего торговых и логистических.
Сразу бросается в глаза, что три из первой пятерки крупнейших складских комплексов — «Биек Тау», Q-Park и «Константиновский» — познакомились с процедурой банкротства. Все они были построены в кризисные 2008–2009 годы.
С самыми большими проблемами столкнулся №1 нашего рейтинга — высокогорский «Биек Тау», который так и не дорос до запланированной площади в 260 тыс. «квадратов». 10 лет назад он начал возводиться на деньги беглого казахского миллиардера и бывшего хозяина БТА Банка Мухтара Аблязова, которому на родине заочно дали пожизненный срок по обвинению в убийстве бывшего делового партнера — главы БТА Банка Ержана Татишева.
Тогда у Аблязова, скрывающегося ныне во Франции, была не такая насыщенная биография и он развивал сеть логопарков «Евразия Логистик». В 2009 году компания ввела первую (и до сих пор последнюю) очередь «Биек Тау» площадью 159 тыс. кв. м, но, вопреки всем ожиданиям, ее загрузка составила лишь 10%. К тому же в 2011 году под тяжестью снега произошло обрушение несущих конструкций второго корпуса логоцентра, который так и не был восстановлен. Параллельно серьезные трудности появились у владельцев «Биек Тау» — произошла смена собственников. В 2014 году логопарк обанкротился: долг перед кредитовавшим его ВЭБом составлял 4 млрд рублей. В результате комплекс выставили на торги за 5,6 млрд рублей (цену назначил Арбитражный суд РТ), но покупателя, готового оживить мегасклад, так и не нашлось. Что, впрочем, не помешало Х5 в 2015-м взять в аренду 13 тыс. «квадратов» комплекса на три года. По данным сервиса «2ГИС», сейчас помещения в «Биек Тау» арендуют в том числе гипермаркет мебели и товаров для дома Hoff, цифровой супермаркет-дискаунтер DNS TechnoPoint, компания по аренде подъемной техники «Стройлифт» и другие. По оценкам экспертов, загруженность парка превышает 80%.
Занимающий второе место рейтинга Q-Park был построен в 2008 году в Лаишевском районе, недалеко от аэропорта «Казань». Его история тоже непростая: компания-владелец чуть не стала банкротом, но потом благополучно из этого процесса вышла, по заверениям управляющего логокомплексом Игоря Ишкова, без ущерба для арендаторов. Номинальным собственником, по данным на 2017 год, является компания «Бергкамп», но в качестве залогового кредитора выступает ирландский госбанк IBRC (Irish Bank Resolution Corporation). У склада с загрузкой все более-менее хорошо: в нем, например, арендовал 3,5 тыс. «квадратов» Ozon и складирует свой алкоголь «Красное & Белое». Сеть алкомаркетов арендовала в Q-Park больше 20 тыс. кв. м под свой логистический центр «Прометей», из которого алкогольная продукция распределяется по всему Поволжью.
Четвертое место в рейтинге занимает логоцентр «Константиновский», возведенный холдингом «Смайл». Но вторая его очередь так и не достроена: владелец бизнеса Виталий Тимуца в 2017 году потерял ключевых клиентов, «Смайл» был вынужден закрыть свое направление дистрибуции и сдать площади в аренду. На корпоративном сайте в числе арендаторов значатся «М.Видео», «Леруа Мерлен», DHL, IKEA, «Сибур» и др. В 2018 году компания заключила договоры на обслуживание с Yokohama в Уфе, «Нэфис Косметикс» и «Объединенными кондитерами» — в Казани. Но этого, видимо, оказалось недостаточно, чтобы закрыть брешь: если в первом корпусе «Константиновского» еще кипит жизнь, второй стоит унылым серым остовом, и, судя по количеству судебных исков к холдингу и его учредителям, есть большие шансы, что у зданий сменится владелец.
ПОТРЕБНОСТИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ СКЛАДОВ ПОД ВСЕ СРАЗУ ПРАКТИЧЕСКИ НЕТ
Что ж, уроки кризиса на логистическом рынке Татарстана выучили. Складской гигантоманией девелоперы переболели: теперь они крайне настороженно относятся к большим площадям под все сразу, переориентировавшись на схему built-to-suit: строительство под заказчика, в котором учитываются все индивидуальные пожелания, как правило, под обязательство долгосрочной аренды.
«В России потребности в строительстве новых спекулятивных распредцентров и складских помещений практически нет. После кризиса, связанного с ослаблением курса рубля и санкциями, инвестиции ушли с рынка и экономика перешла в стадию стагнации, — отмечает Ярослав Звягинцев, руководитель отдела маркетинга строительной компании „А Плюс Девелопмент“. — Мы переориентировались на строительство под арендатора: в основном это модель built-to-suit с выкупом или арендой на 10 лет примерно от 15–20 тысяч „квадратов“. Начинаем стройку, только когда есть конкретный проект. Само возведение занимает год максимум, у арендатора за это время ничего не поменяется». Компания в начале 2018 года ввела в Татарстане складской комплекс в формате built-to-suit площадью 22 тыс. кв. м для дистрибьютора электротехники — ЭТМ (6-е место рейтинга собственных складов).
«Свободные склады площадью более 5 тысяч квадратных метров являются редкостью, поэтому получается, что построить под заказ проще, чем ждать, когда подходящее помещение само возникнет на рынке», — подтверждает директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании ILM, руководитель проекта Skladium Александр Перфильев.
Не располагают к инвестициям вслепую и цены. По словам Оксаны Копыловой, руководителя направления аналитики торговой и складской недвижимости Jones Lang LaSalle, ставки аренды в Казани остаются ниже, чем в других городах-миллионниках, и сохраняются на уровне 3,1 тыс. рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов).
Действительно, все недавно возведенные крупные складские объекты Татарстана построены под конечного заказчика. Максимально показательный пример — логоцентр «Почты России» (№1 нашего рейтинга собственных складов) в Лаишевском районе площадью 36 тыс. кв. м стоимостью 4 млрд рублей. Его торжественно запустили в январе 2018 года при участии тогдашнего главы минсвязи РФ Николая Никифорова и руководителя «Почты России» Николая Подгузова. В логоцентре располагаются международный почтовый обмен, автоматизированный сортировочный центр и участок обработки экспресс-почты EMS: мощность оборудования позволяет обрабатывать более 1 млн почтовых отправлений в сутки. Центр обслуживает более 12 млн человек из Татарстана, Марий Эл, Чувашии, Удмуртии, Самарской и Ульяновской областей. Несмотря на все трудности с бросанием посылок и задержкой отправлений, он активно развивается, в этом году планируется построить к нему дорогу за 120 млн рублей на 2 километра.
РАСПРОДАЖА СКЛАДОВ НА 2,5 МЛРД РУБЛЕЙ
Чуть ли ни главный тренд на рынке, по мнению экспертов, дефицит качественных площадей и переизбыток устаревших складских помещений. По словам Перфильева, загрузка логоцентров класса А и В+ составляет около 95%, а в складах классов В- и С — примерно 20% вакантных площадей. «Складская недвижимость класса В и С перестает быть востребованной. Чаще всего запросы на аренду поступают от филиалов федеральных или местных розничных ретейлеров, которые ищут качественные складские площади от 1,5 до 3 тысяч квадратных метров», — поясняют аналитики консалтинговой фирмы Knight Frank.
И это подтверждается объявлениями на сайте Avito, где выставлено на продажу 82 складских объекта Татарстана, общая стоимость которых переваливает за 2,5 млрд рублей. В основном это мелкие объекты разной степени «убитости» (13 из них дешевле миллиона рублей), но есть и масштабные сооружения.
Так, самый дорогой из продаваемых вариантов — «ультрасовременный логистический центр — склад готовой продукции» площадью 8,3 тыс. «квадратов» на Мамадышском тракте под Казанью. Он продается в комплекте с арендатором, с которым заключен договор до 2026 года («крупнейшая федеральная компания, безоговорочный лидер в своей отрасли»), озеленением, 1,8 га земли, дорожным покрытием из аэродромных плит повышенной прочности, локальными очистными сооружениями, ЛЭП и индивидуальной скважиной. Судя по карте, площади в нем арендует «Алкомаркет» — основной дистрибьютор «Татспиртпрома», под него и строился сам склад. За все про все хотят 410 млн рублей. И это тоже категория В, «ультрасовременность» оставим на совести продавца.
На втором месте в списке выставленных на продажу крупных объектов — «пожилая» складская база в Нижнекамске площадью 12 тыс. кв. м с земельным участком 2,5 га и железнодорожным тупиком. Цена вопроса — всего 170 миллионов. В Казани же за 160 млн можно обзавестись складским комплексом из четырех помещений общей площадью 3,1 тыс. кв. м у Южной трассы или 8 тыс. «квадратов», разбитыми на дюжину отапливаемых и неотапливаемых складов у Регпалаты на улице Кулагина. Оба варианта укомплектованы ж/д веткой.
КАК КАЗАНСКИЙ ОТВЕТ ALIEXPRESS ЗАМАХНУЛСЯ НА САМЫЙ БОЛЬШОЙ СКЛАД В ЕВРОПЕ
Прорыва в плане строительства новых мегаскладов можно ожидать, пожалуй, лишь от ретейлеров и, особенно, от амбициозных интернет-магазинов. «Больше 50-70% всех запросов [на строительство новых складов] идет от ретейла. Но нельзя говорить о востребованности строительства складов только в онлайн-продажах: Х5, „Магнит“, „Лента“ активно строят распредцентры. Они, кстати, тоже развивают онлайн направления», — говорит Звягинцев.
В Татарстане свои логистические проекты заявили сразу две онлайн-площадки. Так, 6 марта министр экономики РТ Фарид Абдулганиев встретился с представителями интернет-магазина OZON, который заявил о планах строительства логистического центра компании на территории промплощадки «Зеленодольск». Делегация уже посетила ТОСЭР, предлагающую пониженную ставку налога на прибыль, освобождение от уплаты налога на имущество организаций и земельного налога, а также пониженные тарифы страховых взносов (7,6%). Компания уже арендует свой склад в Татарстане — с сентября 2016 года она «сидит» в Q-Park. Инвестиции в оборудование склада, как в интервью «БИЗНЕС Online» рассказывал гендиректор онлайн-магазина Дэнни Перекальски, составили 100 млн рублей, ожидалось, что они отобьются за три года. Похоже, отбились.
«Существующих фулфилмент-мощностей OZON в Поволжье скоро станет недостаточно — в 2018 году регион показывал рост продаж в 70-90%, а его потенциал еще больше. Поэтому компания рассматривает различные территории для открытия нового логистического хаба. Рассматривается ряд локаций, в том числе перспективная территория в Зеленодольске. Открытие нового фулфилмент-центра позволит увеличить ассортимент, в том числе подключив к маркетплейсу компании местных производителей, а также ускорить доставку в регионе», — подтвердили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе OZON, не называя, впрочем, ни объем инвестиций, ни площадь будущего хаба.
Под термином «фулфилмент» компания подразумевает процессы, связанные с физическим перемещением товара, заказанного онлайн, от поставщика к клиенту: прием на склад, хранение, обработку заказа, комплектацию товаров, упаковку заказа, контроль доставки, управление возвратами. К концу 2018 года OZON оперировал примерно 100 тыс. кв м фулфилмент-инфраструктуры.
Но этот онлайн-продавец не единственный, кто готов выйти на складской рынок Татарстана. Амбициозные планы по перекройке логистической карты РТ (если не России) заявляет Линар Хуснуллин — владелец онлайн-магазина KazanExpress, который специализируется на доставке заказов за один день. Казанский ответ AliExpress стремительно развивается: сегодня компания выполняет почти 20 тысяч заказов в месяц, а ежемесячная выручка достигла 18 млн рублей. Рост, по словам Хуснуллина, упирается в распределительные площади, так что задача на ближайшее будущее построить крупный логистический центр в Иннополисе. «Мы обнаружили, что 90% интернет-рынка в России находится в 16 часах езды от Казани. Если сегодня человек делает заказ, завтра мы ему можем его доставить. Все, что до Урала, до Екатеринбурга мы доставляем за один день. Логистика полностью своя, машины свои, сейчас планируем строить свой логистический центр», — поделился он с нашим изданием. Компания уже получила статус резидента в ОЭЗ «Иннополис» и разработала проект стройки. В ОЭЗ нам подтвердили, что знают о планах своего резидента, но деликатно отказались комментировать детали.
«Мы поставляем сейчас только 3% от необходимого ассортимента товара, потому что у нас места не хватает. Сейчас у нас склады в лесу — в Новой Туре, мы же дискаунтер. Ждать, пока кто-то соседний будет сдаваться, неинтересно, и мы решили построить свой склад в Иннополисе. Там льготные условия по земле — в 10 раз дешевле, чем строиться где-нибудь на трассе М-7. Первый корпус будет площадью 40 тысяч квадратных метров на 1,5 млн заказов в месяц, потом к нему будут пристраиваться следующие. После ввода всех блоков склад будет самым большим в Европе», — рассказал Хуснуллин. Для этого складские площади KazanExpress должны к 2024 году разрастись до 400 тысяч квадратных метров, а к 2027 году — вообще до 800 тысяч «квадратов». Только на первом этапе проекта нужно 20 га земли и 500 млн рублей: площадка уже выбрана на окраине городка Иннополис. Есть только один нюанс: денег на свои амбициозные планы предприниматель пока не нашел.
«АГРОМИР» НАС ПОДВОДИТ…»
В Татарстане также есть потребность в крупном оптово-распределительном центре, который бы отвечал интересам фермеров, уверен замминистра сельского хозяйства РТ Николай Титов. Еще полгода назад на эту роль претендовали сразу два федеральных игрока: «РосАгроМаркет», поддерживаемый Внешэкономбанком, и банкротящееся ООО «Агромир Казань», еще в прошлом году уверявшее, что инвесторы, за которыми стоит сенатор Сергей Лисовский, разморозят проект. Этого не случилось: «Агромир Казань» плотно увяз в судебных разбирательствах (5 марта татарстанский арбитраж признал его банкротом по иску «Энергетической сервисной компании» и ввел процедуру наблюдения).
«Мы очень нуждаемся в этом объекте, но „Агромир“ нас подводит. Сейчас идут судебные процессы, смена собственников — когда это все развяжется, сложно сказать. Начинать все сначала приходится. Дело в том, что под „Агромир“ мы проработали всю инфраструктуру, согласовали с руководством республики, руки пожали, земляные работы начали производить — и вот так случилось», — сетует Титов в беседе с «БИЗНЕС Online». Замминистра, впрочем, уточнил, что заявки на строительство этого центра и от других инвесторов есть, они в работе. В частности, сейчас идут переговоры с одной нидерландской компанией.
К 2020 году в Казани ожидался ввод в эксплуатацию оптово-распределительного центра холдинга «РосАгроМаркет» площадью около 100 тыс. квадратных метров. Его строительство должно было стать очередным этапом к созданию федеральной сети ОРЦ, соглашение о котором — группа ВЭБ (соинвестор сети «РосАгроМаркет») подписала с Минсельхозом России в феврале 2018 года. Предполагалось, что сеть будет сформирована для фасовки, хранения, транспортировки и реализации сельскохозяйственной продукции, фитосанитарного и ветконтроля, эффективного межрегионального перераспределения сельхозпродукции, а также таможенного обслуживания внешнеторговых потоков продовольствия. Инициатором проекта выступила ГК «Ермак» Владимира Ермошина, а вторым соинвестором — инвесткомпания Proxima Capital Group. В «РосАгроМаркете» на момент публикации не смогли прокомментировать планы по строительству, сославшись на то, что ответственный сотрудник находится в отпуске. Титов же сообщил, что о конкретных планах холдинга ничего не слышно, а значит, по всей видимости, проект пока остается только на бумаге.
О «голоде» сельхозпроизводителей на складские помещения говорит и Леонид Эйдлин, генеральный директор мультитемпературного логистического комплекса «Айс Билдинг» под Казанью. По его словам, сейчас в этом логоцентре хранится 6,5 тысяч тонн продукции — это максимальная паспортная загрузка предприятия — и есть планы по расширению. «Мы в этом году начнем строить новую очередь холодильников. Понятно, что такого типа склады востребованы: сельское хозяйство поднимается, и есть необходимость увеличения объемов по хранению. Построим комплекс чуть-чуть поменьше — на 5 тысяч тонн», — говорит Эйдлин, отказавшись, впрочем, раскрыть размер инвестиций. Инвестор, по его словам, есть, земля в собственности под это дело тоже — там же, на Горьковском шоссе, даже проект есть — сейчас идет его согласование. Если все пройдет удачно, запуск второй очереди ожидается уже к сентябрю.
«Многие плачут, что местных фермеров нет — неправда, они есть! Мы пытаемся со своей стороны дать им возможность развиваться, предоставляем льготы, — говорит Эйдлин. Это и отсрочка платежей, и более выгодные тарифы: если перекупщик у нас платит 27 рублей за место, то фермер — 20 рублей в день. Определенные льготы есть и на этапах погрузки/разгрузки и развоза по магазинам. У настоящего фермера нет возможности целыми днями развозить продукцию, а у нас есть. „Красное и белое“ привозит свою продукцию к границам нашего склада, и по их заданию мы развозим дальше в пределах тысячи километров. Принято думать, что склад — это сарай с пьяными грузчиками. Но нет, сегодня нужны склады с полным спектром услуг: хранение, комплектовка, переупаковка, доставка до конечного потребителя. Контрагенты хотят привезти груз и больше им не заниматься».
Ключевым бенефициаром ООО «Айс Билдинг» считается председатель правления и соучредитель банка «Заречье» Наталья Девятых. По итогам 2017 года компания зафиксировала убыток на 215 млн рублей и даже какое-то время комплекс был выставлен на продажу. Потом, по словам Эйдлина, в нем сменилась команда, новые управленцы пересмотрели подход к складу, добавили полное сервисное обслуживание, ситуация выправилась и учредитель передумал его продавать. Сейчас в нем среди крупных арендаторов — Кореновский молочно-консервный комбинат (известный краснодарский производитель мороженого), Alligator (дистрибьютор продуктов питания для предприятий общепита) и местные фермеры.
ЗЕЛЕНОДОЛЬСК: ЗДЕСЬ БУДЕТ ГОРОД-СКЛАД?
А вот строительство еще одного анонсированного логоцентра для продовольственной продукции уже началось: краснодарское ООО «Ромекс-Кубань» возводит «Оптово-распределительный центр Зеленодольск» — под нужды ретейл-гиганта Х5 Retail Group. Масштаб ОРЦ соответствующий — 40 тысяч «квадратов». «Логистический складской центр предназначен для хранения товаров народного потребления, продуктов питания, включая требующие хранения при особых температурных режимах», — говорится на сайте «Ромекс».
«Подготовительная работа по данному проекту началась весной 2018 года. Разрешение на строительство получено в ноябре 2018-го. Инвестор и заказчик строительства — ООО «ОРЦ Зеленодольск», — рассказала Елена Хвостенко, замдиректора коммерческого департамента «Ромекс-Кубани», которая выступает генеральным подрядчиком. Ввод ОРЦ в эксплуатацию, по ее словам, планируется в сентябре 2019 года, на февраль он был реализован на 51%. «Общий объем инвестиций в проект — 2,3 миллиарда рублей, часть средств — собственные, часть — банковский займ. Оптово-распределительный центр строится по техническому заданию Х5, на период действия договора аренды он будет обслуживать только эту компанию», — пояснила Хвостенко.
По данным сервиса «Спарк-Интерфакс», ООО «ОРЦ Зеленодольск» было зарегистрировано в июне 2018 года в технополисе «Новая Тура». Директором и ключевым учредителем значится Алексей Прокопенко, возглавляющий строительный холдинг Romex Group.
Примечательно, что в том же Зеленодольске в сентябре 2013 года свой распредцентр открыло АО «Тандер» (сеть магазинов «Магнит»). Его общая площадь составила около 22 524 кв. метров — почти в два раза меньше, чем у стратегического конкурента, он «заточен» под обслуживание магазинов в Татарстане и Кировской области.
Интерес федеральных торговых сетей к Зеленодольску понятен: в этой ТОСЭР, в отличие от многих других, налоговые льготы распространяются также на деятельность по складированию и хранению. А они существенные: резидентам можно не платить налог на имущество, налог на прибыль составит от 0 до 5% (вместо 20%, закрепленных в Налоговом кодексе), а страховые взносы сокращаются с 30 до 7,6 процентов. Так что город корабелов и оружейников постепенно становится крупным логистическим центром. Еще и с учетом Свияжского мультимодального центра, на строительство которого привлечено 7 млрд из федерального бюджета. Правда, пока что в худших традициях госкапитализма этот центр представляет собой лишь укрепленную причальную стенку и пару проложенных дорог.
До конца прошлого года в Татарстане должен был быть построен и логистический центр «Эльдорадо» площадью почти 40 тыс. кв. метров. Во всяком случае, соответствующий договор еще в 2016 году был заключен с ООО «А Плюс Девелопмент» — петербургской девелоперской компанией, которая с 2008 года занимается объектами производственного, складского и торгового назначения. Выбор подрядчика неслучаен: у компании свой индустриальный парк в Татарстане — «А Плюс Парк Алабуга» общей площадью 36 га. На нем уже построен склад «Данафлекса», на оставшейся территории могут разместиться еще три арендатора. Одним из них должен был стать «Эльдорадо». По оценкам наших экспертов, стоимость этого центра могла бы составлять 1-1,2 млрд рублей, однако, как пояснил «БИЗНЕС Online» представитель «А Плюс Девелопмент» Ярослав Звягинцев, планы торговой сети электроники поменялись.
«После объединения „Эльдорадо“ и „М.Видео“ новое руководство решило скорректировать стратегию. Это как раз пришлось на этап реализации проекта строительства логоцентра в Татарстане. Соответственно, на время реструктуризации проект приостановили, сейчас идут переговоры», — объяснил он. В пресс-службе торговой сети на запрос нашего издания не ответили. Впрочем, склады «Эльдорадо» занимают 26,9 тыс. кв. м в Q-Park и, похоже, компании этого пока хватает.
