Девелоперы складского бизнеса уходят за пределы Петербурга
Пока в Петербурге размышляют, где строить логистические центры, в Ленобласти уже определили 19 зон, пригодных под промышленные и коммунально-складские зоны
Тем не менее практика показывает, что частные инвесторы готовы вкладывать средства не только в строительство производственных и складских объектов, но и в девелоперскую подготовку территории. Однако привлекают земли с развитой транспортной и инженерной инфраструктурой. В первую очередь участки, прилегающие к автодорогам. В частности, к трассам от Хельсинки до Петербурга и от Петербурга в сторону Москвы, а также вдоль Киевского шоссе и кольцевой автодороги вокруг Петербурга.
Инвесторам
есть что предложить
Среди приоритетных логистических проектов можно выделить зону `Горелово` (площадь около 240 гектаров). Состоялся конкурс на проведение проектно-технических изысканий. Сейчас изучаются схемы подведения инженерной инфраструктуры. Создано ОАО `Агентство `Горелово. Индустриальная зона`.
Неподалеку от Горелова обустраивает свой логистический терминальный комплекс площадью 20 тыс. квадратных метров ООО `Астрос логистик центр` (дочерняя фирма бельгийской операторской компании Ahlers). Ahlers инвестировала в проект первой очереди этого комплекса около $7 млн. Общий объем инвестиций - $25-30 млн.
`ИКЕА` намеревается вложить около $200 млн в расширение торговых площадей в Кудрове, в будущем намечено построить еще один торговый центр. Прежде прилегающие к центру земли находились в пользовании ЗАО `Выборгское`.
В декабре 2004 года было подписано распоряжение об изъятии части земель. В результате освобождается территория, часть которой целесообразно, как считают в правительстве Ленобласти, выделить под зоны оказания складских и логистических услуг.
Подписан контракт с итальянской компанией `Интерпорт` о намерении создать логистическую зону площадью около 50 гектаров в Тосненском районе. Кроме того, в ОАО `Кольцевая автодорога Ленобласти` (КАДЛ) рассматривают варианты строительства складских и промышленных комплексов вдоль КАД.
Пока одни выбирали,
другие построили
Готовится предложение к Октябрьской железной дороге - филиалу ОАО `РЖД` по размещению сортировочного узла в Ленобласти в связи с выводом станции Московская-Товарная за пределы уплотненной застройки Петербурга. Рассматривали три варианта: в районе станций Ручьи, Шушары и Металлострой.
В Шушарах, к сожалению, земля, пригодная под транспортную инфраструктуру, оказалась продана - отчуждена частной компании в счет погашения долгов. И теперь ее придется выкупать по баснословным ценам.
Район около станции Металлострой не устраивает железнодорожников, поэтому в Ленобласти подыскивают другую площадку в Тосненском районе.
В районе порта Усть-Луга намечено создать свободную экономическую зону (700-800 гектаров). На этой территории планируют разместить ряд производств и построить новый поселок для 20-25 тысяч жителей, с тем чтобы обеспечить работу порта и промзон. Общая стоимость проекта - не менее $7 млрд. Может появиться и складская зона. Правда, для принятия такого решения необходимы экономические обоснования. Планы организовать подобную зону, например в районе порта Находка, так и остались на уровне намерений.
Тем не менее обустройство новых складских комплексов и логистических терминалов стимулирует открытие в Ленобласти новых производств. В марте-апреле 2005 года Merloni TermoSanitari планирует открыть производство водонагревателей во Всеволожском районе (общий объем инвестиций превышает 25 млн евро).
Рассматривают возможность размещения собственного производства японские Denso и Toyota в Волосовском или Ломоносовском районе. В `ТНК-ВР` хотят построить в Сланцах энерготехнологический комплекс стоимостью более $80 млн. Руководители компаний BSH Bosch und Siemens Hausgerate и LG Electronics Inc присматривают место под второй в РФ завод бытовой техники. Такие крупные компании сначала строят склады для себя, а позднее диверсифицируют бизнес.
Дорогу - крупным торговым сетям
В отличие от Ленобласти, в Петербурге создание новых логистических комплексов стимулируют в основном девелоперы, прокладывающие дорогу в мегаполис крупным торговым сетям. В городе на Неве, как и в Москве, стали формировать торговые коридоры: это Выборгское шоссе (магазины `О`кей`, `Лента` и вводимый в эксплуатацию `Супер-Сива`) и набережная Обводного канала. А побить рекорды по торговым площадям обещает Пулковское шоссе.
Со временем образуется избыток предложения под такие проекты. И девелоперы вынуждены будут заняться реконцепцией проектов. Первый пример уже есть. Торговый комплекс площадью в 20 тыс. квадратных метров в районе улицы Земледельческой собирался построить мебельный центр `Ромул`. Но арендаторы и покупатели к инвестору не пошли. И теперь объект могут перепрофилировать под офисно-складскую зону.
Пока строительство складских и логистических комплексов в Петербурге считается очень перспективным, но деньги в него вкладывать не спешат. Из анонсированных проектов в 2004 году завершены или близки к завершению лишь `Охта Терминал` (оператор `МегаЛогистик`) и PNK Logistik (`Невский`).
Некоторые компании предпочли наращивать уже имеющиеся площади (`Ниеншанц` и `Уткина заводь`). В целом в 2004 году специализированные склады были расширены не более чем на 30 тыс. квадратных метров. При этом спрос на площадки класса А существенно превышает предложение.
Нет зон - нет и денег
Причины понятны: у девелоперов мало средств, а стоимость создания современных комплексов высока при окупаемости в 5-7 лет. В других секторах коммерческой недвижимости этот срок короче. Средства есть у крупных международных логистических операторов. Однако они в Петербурге, в отличие от Москвы, пока обзаводятся лишь небольшими складами в 3-4 тыс. квадратных метров. Ведь таможенная очистка большинства поступающих в Петербург грузов происходит в Московском регионе, что снижает потребность в создании логистических терминалов в комплексе со складами временного хранения.
Кроме того, в Петербурге до сих пор не выделены зоны под логистические центры, хотя в правительстве города обсуждали вопрос о выделении 46 участков под промышленно-транспортные зоны. Дело в том, что, по словам вице-губернатора Михаила Осеевского, найти небольшие участки в 1-2 гектара под проекты в $100-200 млн трудно, а в зоне `Нойдорф-Стрельна` зарезервировано около 40 гектаров земель предположительно под промышленное строительство.
Однако для большого сборочного производства или крупных складских центров, где требуется территория не менее 100 гектаров, подготовленных площадок с необходимой инфраструктурой в Петербурге нет. В том числе и вдоль съездов с КАД. О них в правительстве города только охотно рассуждают. Но практических шагов в этом направлении, в отличие от правительства Ленобласти, пока не делают.
Экономика и Время 07.02.05