FM Logistic осталась на чужом складе
Французская компания отказалась наращивать российские активы
Французский логистический провайдер FM Logistic отказался покупать у американского фонда Hines почти 70 тыс. кв. м в индустриальном парке в Подмосковье. Сделка могла расстроиться из-за стоимости объекта, который оценивается в 2–2,5 млрд руб. Эта сумма для FM Logistic могла оказаться слишком высокой, особенно учитывая кризис в экономике и политические риски.
Французский логистический оператор FM Logistic не будет покупать склад в подмосковном Долгопрудном (в районе Павельцево) у американского инвестиционного фонда Hines, рассказал источник “Ъ” на рынке коммерческой недвижимости. По словам другого собеседника “Ъ”, сделка не закрыта, хотя большинство брокеров рассчитывали, что это произойдет еще два месяца назад. «Обычно сдвиг по срокам означает проблемы с подписанием»,— указывает он. В FM Logistic и Hines на запрос “Ъ” не ответили.
Летом 2018 года стало известно о намерениях FM Logistic выкупить у Hines склады. Комплекс дважды продавался: в 2006 году построившая его FM Logistic продала объект AIG European Real Estate Partners, а в 2011 году собственником стал Hines Global REIT. FM Logistic все это время оставалась арендатором складов в Павельцево. Общая площадь комплекса составляет 69,5 тыс. кв. м.
В 2017–2018 финансовом году оборот FM Logistic в России составил 16,5 млрд руб. Около 64% этого объема приходится на складирование и дистрибуцию, 30% — на транспортный бизнес, остальное — на копакинг и фасовку. В России у компании 27 логистических платформ, из них десять — в Подмосковье.
Hines работает в России с 1991 года и управляет здесь активами стоимостью $2,8 млрд. Среди них — Outlet Village «Белая дача», Outlet Village Vnukovo, многофункциональный комплекс «Метрополис» (торговый центр совместно с Morgan Stanley, офисная часть — с PPF Real Estate), бизнес-центр Ducat II.
Покупка FM Logistic площадей в Павельцево могла бы стать одной из крупнейших сделок в сегменте складской недвижимости в этом году. По данным JLL, крупнейшей стало приобретение Leroy Merlin 140 тыс. кв. м в распределительном центре «Северная звезда» (SGI — собственник индустриального парка, PNK Group — девелопер, сумма сделки — $70–80 млн). На втором месте покупка «Детским миром» 62 тыс. кв. м в «PNK-Бекасово» ($25–35 млн), на третьем — приобретение Raven Property Group 58,5 тыс. кв. м в «Север-2» ($37,9 млн).
Руководитель департамента рынков капитала Cushman & Wakefield Алан Балоев говорит, что сделки чаще всего отменяются из-за изменений рыночных условий или ситуации на объекте: если, например, во время подготовки к продаже арендатор уведомляет о прекращении договора аренды. По словам партнера Colliers International Станислава Бибика, сейчас все логистические операторы находятся под давлением. «Конкуренция растет. Ее усиливает то, что розничные сети предпочитают замыкать логистический сервис на себе, финансируя строительство объектов built-to-suit»,— отмечает он, добавляя, что маржинальность бизнес-модели FM Logistic, скорее всего, не предполагает крупных покупок.
По оценке Станислава Бибика, комплекс стоит 2–2,5 млрд руб. «Для иностранной компании в сложившихся геополитических условиях приобретение дополнительных помещений в собственность повышает риски»,— полагает консультант.