Логопарки зафрахтовались
Во время кризиса о современных логистических парках на Юге успели забыть. Но, как и прогнозировалось, с оживлением региональной экономики они становятся всё более востребованными. Недавно сразу два новых южных логопарка — «Кулон Югрос» и «Дон» — обзавелись крупными арендаторами
В середине июня крупнейший складской комплекс Ставропольского края «Кулон Югрос» (проект ГК «Эспро» стоимостью 1,5 млрд рублей), расположенный в Кавминводах, обзавёлся якорным арендатором. Компания «Сен-Гобен Кавминстекло» заняла 6 тысяч кв. м первой очереди объекта с возможностью расширения до 10 тысяч кв. м. Кроме того, недавно стало известно, что первая очередь крупнейшего в Ростове-на-Дону логопарка класса А «Дон», девелопером и инвестором которого выступает британский фонд Raven Russia, сдана в аренду на 82%. А в ноябре в посёлке Новый Батай Кагальницкого района Ростовской области будет введена в эксплуатацию первая очередь логопарка класса B площадью свыше 2 тысяч кв. м (проект ЗАО «Мейджикфуд» стоимостью 350 млн рублей), который строит пищекомбинат «Донской». Местный рынок логистики давно не слышал таких новостей.
Ставрополье закрылось
В компании «Эспро Девелопмент», входящей в ГК «Эспро», не стали раскрывать детали договора, однако уточнили, что сегодня базовая арендная ставка за квадратный метр площадей класса А составляет порядка 100 долларов. При этом размер ставки напрямую зависит от арендатора, занимаемой площади и срока договора. Операционные расходы и коммунальные платежи оплачиваются отдельно.
Представители корпорации «Сен-Гобен» считают сделку с ГК «Эспро» крайне удачной. «Сегодня наша компания производит большие объёмы стеклотары под брендом Verallia, и появление в регионе складского комплекса класса А позволило нам решить вопрос хранения своей продукции», — говорит директор по закупкам и логистике ЗАО «Сен-Гобен Кавминстекло» Александр Румянцев. По мнению арендатора, важным преимуществом объекта является быстрый и удобный подъезд из любого города региона; кроме того, к территории подведена действующая железнодорожная ветка. Помимо складских площадей, в комплексе есть мезонин для размещения сортировочных зон и офисные помещения.
«Изначально регион Кавминвод был обделён полноценной логистической инфраструктурой, — рассказывает Виталий Антонов, генеральный директор компании “Эспро Девелопмент”. — По этой причине крупные сетевые ритейлеры и дистрибьюторы не могли выйти на рынок региона. Именно поэтому мы в своё время приняли решение о строительстве здесь складского комплекса класса А. Кризисные явления, безусловно, перекроили планы многих наших потенциальных арендаторов, тем не менее, мы видим интерес к проекту и ожидаем новых контрактов». Однако в компании признают, что быстро сдать оставшиеся 17,2 тысячи кв. м первой очереди объекта не получится. «Это связано с тем, что наш комплекс — первый объект такого уровня в регионе. Культура аренды подобных помещений в Минеральных Водах ещё не сложилась. Но появление крупного арендатора в “Кулон Югросе” означает, что на Ставрополье возникает потребность в складских площадях высокого уровня, — описывает ситуацию г-н Антонов. — Учитывая структуру спроса в регионе, можно предположить, что средняя площадь арендуемого складского блока будет составлять от полутора до трёх тысяч квадратных метров».
По оценкам специалистов ГК «Эспро», долю вакантных площадей «Кулон Югроса» к концу текущего года удастся снизить до 10%. Сегодня ведутся активные переговоры с крупными потенциальными арендаторами — как федеральными, так и региональными.
В дальнейшем планируется строительство второй очереди объекта, и тогда «Кулон Югрос» поставит на рынок 55 тысяч кв. м. Согласно исследованиям ГК «Эспро», такой объём площадей практически закроет Ставрополье для вхождения новых операторов — на данный момент ёмкость регионального рынка оценивается всего в 70 тысяч кв. м.
Ростовский логопарк нарасхват
Общая площадь первой очереди логопарка «Дон» — 99,6 тысячи кв. м. На данный момент в долгосрочную аренду сдано 83,9 тысячи кв. м складских помещений. Во II квартале 2011 года интерес к высококлассным площадям логопарка проявили сразу несколько торговых гигантов, было арендовано около 17 тысяч кв. м. В частности, компания «Русский Свет» заняла дополнительные 5,28 тысячи кв. м, увеличив общую площадь склада до 15,712 тысячи кв. м. «Центр Обувь» арендовала около 3,64 тысячи кв. м, заняв в результате 12,383 тысячи кв. м. В тот же период были заключены договоры с компаниями «Спортмастер» и «Рулог» в рамках перехода с субаренды на прямую аренду. Ранее в логопарк пришли X5 Retail Group, «Ашан», RosLogistics и «Мир Инструмента».
«Мы рассчитываем полностью завершить реализацию первой фазы нашего проекта в третьем квартале 2011 года. Уже сейчас ведутся активные переговоры с федеральными игроками, которые в перспективе планируют свое развитие в ЮФО, — рассказывает глава филиала Raven Russia Игорь Богородов. — О таких планах уже заявили, в частности, сети “O’Кей”, “М.Видео” и некоторые другие операторы». В компании отмечают, что спрос на качественные складские площади в Ростовской области и Краснодарском крае, которые являются лидерами по обороту розничных сетей в России после Москвы и Петербурга, будет постепенно расти. Вторая фаза логопарка начнёт развиваться по мере восстановления спроса на склады класса А, в том числе за счёт увеличения активности розничных сетей федерального уровня.
Повышенный спрос на помещения в логопарке «Дон» объясняют как потребностью участников рынка в площадях высокого уровня, так и гибкой политикой компании Raven Russia в части адаптации готовых складов под клиента. «Комплекс рассчитан на арендаторов разного профиля, поэтому имеет смысл переобустраивать помещения сообразно потребностям заказчика, — описывает ситуацию Игорь Богородов. — Например, часть помещений, сданных в аренду компании X5 Retail Group, адаптированы арендодателем под холодильные камеры с регулируемым температурным режимом для хранения различных продуктов питания. Наши инвестиции в оборудование и улучшение склада составили порядка 42 миллионов рублей. Адаптация позволяет минимизировать риски и затраты для тех арендаторов, которые не рассматривают владение недвижимостью как основной бизнес».
Учитывая растущий спрос и постоянно расширяющийся пул арендаторов, в скором времени мощность логопарка «Дон» будет доведена до 226,1 тысячи кв. м. В строительство первой его очереди Raven Russia инвестировала 3,9 млрд рублей собственных средств, а вторая очередь площадью 36 тысяч кв. м обойдётся компании примерно в 1,1 млрд рублей. «Участок под развитие следующей фазы полностью подготовлен, строительные работы начнутся в этом году. В конце 2012 года объект будет полностью введён в эксплуатацию, — говорит г-н Богородов. — В рамках второй фазы также возможны проекты built-to-suit (строительство объекта под конкретного клиента с учётом его требований и особенностей. — “Эксперт ЮГ”). Они будут реализованы в том случае, если появятся запросы со стороны наших клиентов».
Девелоперы присматриваются
Сегодня основными генераторами спроса на складские помещения класса А остаются производственные компании и дистрибьюторы, а крупные ритейлеры по-прежнему предпочитают строить склады самостоятельно. В «Эспро Девелопмент» выражают надежду, что эта тенденция изменится при появлении в регионах проектов высокого уровня, и ритейлеры начнут активнее арендовать площади в комплексах соответствующего качества. Точки роста компания наметила в Ростовской области и Краснодарском крае. Представители «Эспро» утверждают, что эти регионы представляют интерес именно в части складского девелопмента, и, возможно, уже в ближайшей перспективе здесь имеет смысл продвигать проекты типа «Кулон Югроса».
В Raven Russia тоже положительно оценивают динамику южного логистического рынка и готовы строить крупные логопарки в новых регионах. В частности, компания изучает рынки Краснодара и Ставрополя с тем, чтобы развивать там проекты «под заказ».
Expert.ru