Недалеко от Москвы
Итоги 2016 года на российском рынке качественной складской недвижимости свидетельствуют о том, что сохраняется тенденция к централизации строительства и спроса в Московском регионе. По нашей оценке, за минувший год в России было введено 1,25 млн кв. м качественных складов, и свыше 60% этого показателя составили объекты в Московской области. Основная часть сделок — 70% от объема закрытых в 2016 году — также пришлась на Московскую область, еще 18% — на Санкт-Петербург и Ленобласть, тогда как на остальные города России — лишь 12%. Похожая ситуация наблюдалась и в кризисные 2008-2009 годы: в сложной экономической ситуации основная активность происходит вокруг городов с самым большим населением и объемом потребления.
При этом, IV квартал 2016 года стал для Московского региона периодом наибольшей активности за всю историю рынка. За октябрь-декабрь в Московском регионе было куплено и арендовано 570 тыс. кв. м складов, то есть, закрыто почти столько же сделок, сколько за первые девять месяцев года. Годовой объем новых сделок покупки и продажи составил 1,2 млн кв. м, продемонстрировав лишь небольшое снижение по сравнению с 2015 годом (1,3 млн кв. м).
В целом, показатели 2016 года оказались неплохими: существенного роста не произошло, но не было и значительного падения. Относительная стабилизация экономики, отсутствие резких курсовых колебаний, очевидно, побудили ряд компаний отказаться от выжидательной позиции и выйти на рынок в поисках логистических решений. Активизация спроса, хочется надеяться, продолжится и в 2017 году. Так, не было привычного затишья в январе, по сути, январь стал вторым декабрем. Ведутся активные переговоры, что связано с истечением действия как «кризисных» договоров, заключенных в 2014-2015 годах на относительно короткие сроки (два-три года), так и долгосрочных контрактов. Мы ожидаем, что совокупный объем спроса в нынешнем году сохранится на уровне 1-1,2 млн кв. м.
В 2016 году спрос на складские помещения традиционно предъявляли ритейлеры и дистрибьюторы — 63% от объема сделок. При этом доля производственных компаний начала восстанавливаться после провала — 15% в 2016 году против 9% в 2015 году. На наш взгляд, структура спроса на складском рынке будет постепенно выравниваться: доля логистических операторов и производства вырастет к 2018 году, в том числе и благодаря постепенному удовлетворению потребностей ритейл-компаний в современных логистических решениях.
Строительная активность в секторе сокращается на протяжении последних двух лет, и результат прошедшего года вдвое ниже показателя 2014 года, когда в Московской области появилось 1,6 млн кв. м новых складов. В целом, за 2016 год объем нового предложения складских площадей в Московском регионе достиг порядка 770 тыс. кв. м, сократившись на 10% по сравнению с предыдущим годом. Данное снижение было ожидаемым в условиях высокого объема вакантных площадей на рынке. Мы не ожидаем большого объема спекулятивного строительства. Скорее, мы увидим уход девелопмента в сторону большей специализации зданий под потребности клиента, оптимизацию предлагаемого продукта и в части цены, и в части качества, а строительство производственных зданий позволит ряду девелоперов продолжить деятельность на рынке. Мы уже отмечаем готовность ряда ключевых девелоперов строить объекты на не принадлежащих им земельных участках, что также указывает на активную конкуренцию на логистическом рынке нашей страны.
Доля вакантных площадей снизилась за последний квартал года на 1,4 п.п., что является самым значительным сокращением показателя за последние шесть лет. Однако в сравнении с 2015 годом вакантность все же выросла: 12,2% в 2016 году против 10,5% в конце 2015. Мы ожидаем, что в условиях поддержания темпов ввода и спроса на текущих уровнях доля вакантных площадей будет демонстрировать небольшое снижение — до 11,6-12% в 2017 году.
Средние запрашиваемые ставки аренды на складском рынке Московского региона по новым сделкам остались в диапазоне 3,5-4 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Конкуренция между зданиями с высокой вакантностью заставляет арендодателей держать низкие ставки, в то время как постепенный рост себестоимости и сложность реализации новых проектов в текущих условиях будет влиять на верхнюю планку ценового диапазона. Наиболее дешевые предложения вымывались с рынка и продолжат уходить в 2017 году, в результате, мы прогнозируем рост ставок аренды в Московском регионе к началу 2018 года.
Ожидается, что в 2017 году лидерами по объемам сделок останутся традиционные логистические центры страны: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону и Краснодар. При этом, Московский регион останется наиболее активным, и в ближайшие два года не стоит ожидать существенного роста доли поглощения в региональных центрах.