09.10.09

«Недоступное доступно»

Сергей Верещагин, коммерческий директор ООО «Евразия Логистик»

На прошлой неделе под Казанью состоялось официальное открытие первой очереди крупнейшего в Татарстане логистического парка класса А «Биек Тау». Общая площадь двух корпусов первой очереди составляет более 159 тыс. кв. м. О том, почему, несмотря на кризис, было принято решение завершить строительство складского комплекса и о перспективах его окупаемости главному редактору делового еженедельника «где Деньги» рассказал коммерческий директор «Евразия логистик» (владелец «Биек Тау») Сергей Верещагин.

— Сергей Александрович, несмотря на существенное падение грузоперевозок в России, компания «Евразия Логистик» решила завершить строительство в Казани первой очереди логопарка «Биек Тау». Причем решение было принято компанией осенью 2008 года, когда уже стали ясны масштабы кризиса. Почему?

— Складская недвижимость — это долгосрочный проект. Да, сейчас логистический рынок серьезно просел. Но если смотреть хотя бы на среднесрочную перспективу, то логистика в России в любом случае будет развиваться. По сравнению с европейскими показателями у нас качественных складских площадей катастрофически не хватает. Пройдет несколько месяцев, может быть, год, и объемы опять начнут расти, причем заметно. Данные по московскому региону подтверждают этот прогноз — за последние три месяца у нас было заключено новых контрактов на аренду 100 тыс. кв. м складских площадей. Как всегда в России сначала какая-то тенденция начинается в Москве, а через некоторое время доходит и до других регионов. Татарстан — один из самых экономически развитых регионов России, а значит, здесь имеется стабильная потребность в качественной складской недвижимости. Кроме того, у логопарка «Биек Тау» отличное место расположения. Он находится рядом с Казанью, поэтому можно делать розничную доставку товаров в городские магазины. В то же время комплекс расположен на федеральной трассе М7, по которой идет поток грузов на Поволжье, Урал, Сибирь и т.д. Поэтому в целом мы с оптимизмом смотрим на этот проект.

— Кто будет управлять «Биек Тау»?

— Управляющая компания iQ Property Management. Мы с ними сотрудничаем и по другим объектам, например, они управляют нашими логопарками в подмосковном ПЛК «Северное Домодедово» и в «Логопарке Пышма»е (г. Екатеринбург).

— Каков объем инвестиций в этот проект?

— В настоящее время в «Биек Тау» инвестировано более 5 млрд руб., из которых 2 млрд руб. — средства компании ЗАО «Логопарк Биек Тау», а 3 млрд руб. — кредитные средства ВЭБ. Стандартный для подобных проектов срок окупаемости — 7 лет.

— Ранее объявлялось, что в 2010 году будет сдана вторая очередь «Биек Тау» площадью 100 тыс. кв. м. Эти планы сейчас актуальны?

— Сначала мы должны заполнить существенную часть площадей первой очереди. По мере роста спроса начнем строительство второй очереди. Учитывая, что вся инфраструктура уже подведена и площадка подготовлена, на строительство второй очереди потребуется 9-10 месяцев.

— Сейчас у «Биек Тау» один арендатор — ГК DOMO. По вашим прогнозам, сколько площадей в «Биек Тау» будет занято до конца года?

— Думаю, что порядка 30 тыс. кв. м до конца года мы уже сдадим арендаторам. А к концу 2010 года будет заполнено 70% первой очереди складского комплекса. Надо отметить, что до кризиса арендаторам приходилось заключать договоры за 3-5 месяцев до введения складского комплекса в эксплуатацию — позже свободных площадей уже не было. Сейчас дефицита нет, и арендаторы могут выбирать из уже введенных объектов. Поэтому только сейчас, после введения «Биек Тау» в строй, активизируются переговоры с арендаторами. Спрос на наш комплекс будет подкреплен тем, что здесь будет открыт таможенный пост. Для логистики это одно из ключевых звеньев.

— Поясните, пожалуйста, в чем отличие складов класса А от других классов?

— Два основных, принципиальных отличия. Во-первых, емкость склада класса А на один квадратный метр намного выше. Другими словами, на одном квадратном метре склада можно хранить больше товара. Таким образом, если пересчитать стоимость аренды на единицу товара, то склады класса А заметно дешевле, чем склады классов Б или С. Это достигается за счет высоты ангара и идеальной поверхности и прочности пола (порядка 6 т на кв. м). Ведь малейшие отклонения на уровне пола приводят к существенным отклонениям на высоте при погрузочных работах. Во-вторых, современный склад — это все-таки не место, куда сложили товар и закрыли на амбарный замок. Товар должен оборачиваться, соответственно, склад должен обеспечивать удобный прием и отгрузку товара. Большое количество автоматических доков в складах класса А обеспечивают высокий темп оборачиваемости грузов.

— Какую долю рынка занимают сейчас в России склады класса А?

— Порядка 25-30%.

— Наверное, это самый растущий сегмент складской недвижимости?

— Вернее сказать, единственно растущий. Сейчас нет никакого смысла строить склады других классов. Инвестиции в такие склады ненамного меньше, зато по коммерческой эффективности они в разы хуже. Тем более что арендные ставки за последнее время существенно снизились: сейчас склад класса А можно арендовать по тем же расценкам, что до кризиса склад класса Б или Б-.

— Насколько упали цены?

— По сравнению с докризисным периодом цены упали на 30-40%. Можно сказать, что теперь арендаторам доступно ранее недоступное.

— Будет ли конкурировать с «Биек Тау» свияжский мультимодальный логистический центр, проект которого сейчас активно прорабатывается Министерством транспорта и дорожного хозяйства РТ?

— ВЭБ тщательно следит за тем, чтобы проекты, в которые он инвестирует, не конкурировали между собой. Перед тем как выдать нам кредит, эксперты банка провели детальный анализ обоих проектов и пришли к выводу, что свияжский логистический центр не будет конкурировать с «Биек Тау». Комплекс в Свияжске — это межрегиональный перевалочный центр, а наш логопарк — центр региональной дистрибуции, так сказать, «последняя миля» до конечного потребителя.

— Внес ли кризис изменения в концепцию проекта «Биек Тау»?

— Структурно складской комплекс «Биек Тау» разделен на отдельные блоки площадью 16 тыс. кв. м каждый. Каждый из таких блоков имеет три обособленные входные группы с автоматическими доками. По нашим прикидкам, это оптимальный объем для размещения трех крупных арендаторов. Однако с началом кризиса потребности в площадях у арендаторов существенно сократились. Спрос измельчал — если раньше в среднем арендатор занимал 5000 кв. м, то сейчас 700 кв. м. Поэтому мы решили один из блоков отдать под нужды небольших арендаторов, разбив его на мелкие обособленные площади от 500 кв. м. Уникальность этого решения в том, что раньше было технологически невозможно арендовать склад класса А площадью 500 кв. м. Таким образом, если ты не обладаешь крупными товарными запасами, то не можешь воспользоваться преимуществами современных складских комплексов. Если это предложение будет пользоваться спросом, мы его будем тиражировать на другие наши логопарки.

— В 2007 году «Евразия логистик» объявила о начале реализации амбициозного проекта GreenGate, который предусматривал строительство 10 млн кв. м складской недвижимости класса А по всей России. Стоимость этого проекта оценивалась экспертами в $7,4 млрд. Какова судьба этого проекта?

— Проект реализуется. Открытие комплекса «Биек Тау» — одно из его звеньев. Строятся логопарки в Новосибирске и Санкт-Петербурге, уже построены в Домодедово и Пышме. Общая площадь всех этих объектов составляет около 2,5 млн кв. м. Также у нас в портфеле ряд проектов для дальнейшего строительства.

— А когда компания сможет выйти на цифру 10 млн кв. м?

— Эта цифра актуальна, так как мы делали расчет на основе фундаментальных показателей. Однако кризис внес свои поправки — если раньше мы считали, что выйдем на эту цифру к 2012 году, то сейчас эти сроки увеличиваются на 3-5 лет.

Логопарк «Биек Тау»
Общая площадь земельного участка: 45,5 га
Общая складская площадь: 259 430 кв. м

Класс: А
Начало строительства: сентябрь 2007 г.
Общая площадь 1-й очереди: 159 650 кв. м
Общая площадь 2-й очереди: 99 780 кв. м
Размер инвестиций в логопарк: 5 млрд рублей
Окупаемость: 7 лет

www.g9e.ru.; 09.10.09