08.02.05

Обзор рынка складских и производственных помещений Москвы и Московской области

Развитие рынка промышленно-складской недвижимости Москвы в 2004 г. происходило на фоне роста экономики и развития рынка коммерческой недвижимости. По сути, рынок промышленно-складской недвижимости можно условно разделить на два: рынок складской недвижимости и рынок промышленной недвижимости. Рынок складской недвижимости характеризует достаточно низкое по объему и по качеству предложение на фоне постоянно растущего спроса на качественные складские площади. Недостаток предложения в этом сегменте рынка побуждает арендаторов складских площадей обратить свое внимание на производственные помещения.

Большинство складских помещений, существующих на рынке, не соответствуют стандартам качества, и лишь небольшой процент площадей может быть определен как класс А и Б в соответствии с западной системой классификации. Рынок промышленных помещений Москвы находится на начальной стадии развития. Планы правительства Москвы по выводу производств за пределы МКАД несколько тормозят активизацию этого сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Рентабельность инвестиций в сегменте складской недвижимости несколько ниже, чем в сегменте офисной недвижимости или ритейла. Инвестиции в производственные помещения практически отсутствуют, за исключением единичных случаев.

Существенный рост спроса на промышленные и складские помещения стал возможен благодаря продолжавшемуся в 2003 году росту экономики России и стабилизации политической ситуации после завершения президентских выборов в марте 2004 года.

В связи с улучшением экономической ситуации в стране, наблюдавшейся в прошлом году, высокой активностью рынка недвижимости, инвестированием в новые проекты, в 2004 году на рынке Московской области ожидалось появление большого количества складских площадей высокого класса. Однако отметим, что на данный момент лишь небольшое количество проектов строительства складских комплексов, таких как НЛК Химки и Индустриальный Парк Шереметьево , благополучно завершены. В 2004 году уже немало девелоперских компаний получили разрешение на осуществление строительства и в настоящее время ведут работы на выбранных участках.

В 2000-2004 годах в Москве и Московской области наблюдался рост рынка складской недвижимости класса А, А- и В. В настоящее время увеличивается интерес инвесторов и основных игроков на рынке недвижимости к операциям со складской недвижимостью класса А.

Сейчас конкуренция в сегменте рынка складских помещений класса А достаточно низкая, принимая во внимание почти 100% занятость существующих помещений. На рынке складских помещений спрос превышает предложение, по этой причине все объекты, находящиеся в настоящее время в стадии реализации, могут быть сданы в аренду до завершения строительства.

В 2004 году рынок аренды складской недвижимости продолжает расти, в особенности предполагается существенный рост спроса на помещения класса А и А-. Москва играет доминирующую роль делового центра страны, хотя многие девелоперы стремятся развивать бизнес в другие регионы Российской Федерации. Анализ значительного количества проектов строительства складских помещений класса А и А- выявил пять основных наиболее привлекательных направлений в Московской области: Ленинградское шоссе (М10), Каширское шоссе (М4), Варшавское шоссе (М2), Новорижское шоссе (М9) и Новорязанское шоссе (М5).

Капитальные вложения в складскую и промышленную недвижимость становятся более привлекательными для инвесторов. На протяжении последних 10 лет инвесторы предпочитали вкладывать средства в строительство офисной и жилой недвижимости. Сегодня многие аналитики ожидают достижения пиковых показателей активности рынка офисной и жилой недвижимости, поэтому инвесторы в целях диверсификации портфелей рассматривают возможность инвестирования в сектор складской недвижимости.

Крупные западные логистические компании проявляют интерес к России, мотивированные запросами своих международных клиентов.

По оценкам специалистов, общая площадь существующих на рынке складских помещений класса А, А- и В в Москве и Московской области составляет приблизительно 1 млн. кв. м.

Анализ рынка складских помещений класса С не дает точного количества предлагаемых площадей данного класса, так как большинство помещений либо не сертифицированы или не имеют зарегистрированных прав собственности и по этой причине не афишируют своей коммерческой деятельности.

В Москве и Московской области процент свободных площадей класса А составляет порядка 2%, класса А- около 6% и 9% свободных площадей класса В. Владельцы складских площадей в настоящее время вынуждены отклонять запросы потенциальных арендаторов по причине отсутствия свободных складских помещений. К концу 2004 года на рынке Москвы и Московской области появится порядка 390.000 кв. м новых складских площадей класса А и А-.

Строительство складских помещений под заказчика приобрело широкое распространение в связи с недостатком на рынке складов класса А. Порядка 300.000-400.000 кв. м. складских площадей будет построено в 2004-2005 годах под заказчика. На строительство стандартного склада требуется от 6 до 8 месяцев с момента получения всех необходимых разрешений.

Структура рынка складских помещений

Основными игроками на рынке складской недвижимости Класса А и В являются:

і Профессиональные девелоперы в области складской недвижимости.

і Промышленные предприятия, сдающие в аренду часть своих площадей.

і Складские помещения, принадлежащие городу.

Классификация складов Класс А

і Новое здание, построенное с применением новых строительных материалов, включая коммуникации и оборудование, отвечающее всем международным стандартам;

і Удобный подъезд и близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям.

і Близость к МКАД (макс. 15 км), размещение вдоль основных трасс или Бетонки (А107 Кольцевая Дорога).

і Одноэтажное здание.

і Шаг колонн более 12 м.

і Выровненный пол с непылящим покрытием.

і Рабочая высота не менее 10 метров.

і Наличие для арендаторов склада офисных помещений не менее, чем класса В.

і Максимальная площадь, занимаемая зданием, не более 50% от общей площади земельного участка.

і Круглосуточная работа.

і Круглосуточная охрана, система видеонаблюдения.

і Функционирующая система спринклерного пожаротушения.

і Регулируемый режим влажности и температуры.

і Выделенные телефонные линии.

і Наличие достаточного количества парковочных мест для грузового и легкового транспорта.

і Наличие таможенного поста.

і Договора аренды, прошедшие государственную регистрацию.

Класс А-

Новое складское помещение, отвечающее 12-15 параметрам, обязательным для складского помещения класса А.

Класс В

Обычно реконструированное здание с высотой потолка 5-8 метров, оснащенное всеми необходимыми коммуникациями и оборудованием. Часто многоэтажное здание. На территории складского комплекса имеются также офисные помещения. Складские помещения класса В должны соответствовать 8-11 вышеописанным критериям.

Класс С

Как правило, данная категория складских помещений представлена нереконструированными промышленными помещениями, отапливаемыми или неотапливаемыми ангарами, отвечающими менее 7 из вышеперечисленных критериев.

Предложение

Рынок складских помещений сохраняет свой высокий внутренний потенциал. Рентабельность инвестиций в складскую недвижимость находится на уровне 16-17% годовых. Однако эти показатели могут корректироваться вследствие роста уровня предложения. На сегодняшний день заполняемость складских помещений европейского уровня в Москве практически приближается к 100%.

Такой объем современных складских помещений является довольно низким для развивающегося рынка, особенно учитывая тот факт, что Москва - один из крупнейших городов Европы, и для дальнейшего роста необходимо увеличение числа площадей. По количеству складских помещений на душу населения Москва в 6 раз уступает Праге и в 4 раза Будапешту. Большинство высококачественных складских площадей появилось на рынке не более 5 лет назад, и большинство из них не являются вновь построенными. По большей части, они состоят из реконструированных производственных помещений, переоборудованных складов советского времени и прочих, пригодных под складирование площадей.

В ряде случаев неиспользуемые и пустующие промышленные предприятия советских времен продолжают быть потенциальным источником новых предложений в складском секторе.

Заполняемость складских помещений, расположенных в складских комплексах, оставшихся с советских времен, а также помещений, оборудованных под склады на территории промышленных предприятий, колеблется в диапазоне от 70% до 95% в зависимости от нескольких параметров:

і Месторасположение.

і Площадь помещения.

і Этаж.

і Наличие охраны.

і Наличие парковки.

і Наличие профессионального оборудования.

і Дополнительные услуги.

Спрос

Емкость рынка современных складских помещений составляет порядка 3,5 млн. кв. м. По некоторым оценкам, в 2004 году на рынок выйдет около 400 тыс. кв. м. складских площадей европейского уровня. Однако практически все площади уже закреплены за арендаторами по предварительным договорам аренды.

По оценкам специалистов Стаилз энд Рябокобылко , спрос на складские площади класса А, А- и В составляет примерно 700.000-750.000 кв. м.

На основании анализа основных направлений развития рынка можно заключить, что в ближайшем будущем максимальным спросом будут пользоваться помещения класса А и А-.

В 2004 году спрос на современные складские площади формировали преимущественно логистические операторы, что в свою очередь определило интерес к складским помещениям, расположенным вблизи основных шоссе. Наиболее часто востребованная на рынке площадь складских помещений 500 - 1500 кв. м. Однако сейчас наблюдается рост спроса на крупные промышленные/складские помещения площадью порядка 10.000 кв. м и растущий спрос на помещения свыше 20.000 кв. м, что объясняется стремлением многих логистических компаний расширять свою деятельность в России в 2004-2005 годах.

Основными арендаторами современных складских помещений сегодня являются:

і Логистические компании - 65%;

і Крупные российские и иностранные ритейлоры - 25%;

і Отечественные производители - 10%.

Уровень заполняемости и арендные ставки

В Москве 90% договоров аренды основаны на ставках, включающих НДС, операционные расходы и коммунальные платежи. Арендные ставки для класса А, как правило, не включают НДС, но включают операционные расходы. Некоторые владельцы складских помещений класса А сейчас выставляют счета от поставщиков коммунальных услуг своим арендаторам по факту расхода, отдельно от оплаты аренды, однако такая практика пока не имеет широкого распространения. Ставки аренды складских помещений в Москве являются одними из самых высоких в Европе. Компенсация затрат арендодателя на отделку помещений, осуществляется только в отношении офисов при складских помещениях класса А и А- .

Уровень заполняемости в помещениях класса А близок к 100%. Как правило, всегда существует клиентский лист ожидания на площади такого класса. Это создает достаточно серьезные препятствия для развития бизнеса. Неудовлетворенный спрос на помещения класса А составляет около 1.000.000 кв. м.

Арендные ставки на помещения класса А в Москве составляют от 130 до 170 долларов/кв. м/год и 100-120 долларов - на помещения класса В. В большинстве случаев ставки на помещения класса А колеблются в районе 130-140 долларов/кв. м/год. Арендные ставки на помещения класса С варьируются от 40 до 60 долларов/кв. м/год. Хотя предложение складских помещений в России растет, уровень цен остается одним из самых высоких в Европе. Так, например, цена за квадратный метр в Европе составляет около 65-90 долларов в год. Те же самые площади в Москве могут стоить 140-170 долларов. На данный момент, только лондонские ставки выше, чем в Москве. Такие высокие ставки не всегда гарантируют соблюдение международных стандартов. Это является причиной того, что многие западные экспортеры предпочитают хранить свой товар за рубежом, и, каждый раз продавая определенное количество продукции, позволяют своим российским импортерам/партнерам решать вопросы, связанные с дистрибуцией и таможней.

Арендные ставки

Категория склада Средняя долл. США за кв.м. в годМаксимальная долл. США за кв.м. в год
Класс А& А-110130
Класс В70110
Класс С3070


Стандартные условия аренды складских помещений

і Срок аренды - обычно от 3 до 5 лет с правом пролонгирования.

і Котировочные арендные ставки - доллар/кв. м/год производится в рублях по курсу ЦБ на день оплаты.

і Условия расторжения договора - по соглашению между арендатором и арендодателем.

і Пересмотр/ежегодное увеличение - обычно в контексте услуг по логистике, связанных с арендной платой повсеместным количеством и изменением системы транспортировки.

і Условия регистрации - обязательная регистрация всех договоров аренды, срок действия которых превышает 1 год.

Иностранные корпорации, активно действующие на российском рынке, расширяются, а отечественные компании, переходящие на западную модель работы, все чаще ищут высококачественные помещения и услуги. Многонациональные корпорации, занимающиеся производством в России или же предоставляющие свою продукцию на рынке в большом объеме, такие как: Макдоналдс , Кока-Колла и Мастер-фудс - уже решили проблему недостатка предложения путем приобретения своих собственных складских помещений. Большинство других многонациональных компаний предпочитают арендовать площади. Наиболее востребованными являются помещения от 100 до 2.000 кв. м, несмотря на то, что ставки на данные площади в 2003 году подпрыгнули на 20-25%. Основной спрос поступает от международных компаний, расширяющих свой бизнес на российском рынке или строящих складские площади для собственного использования. IKEA, например, объявила о своих планах построить 150.000 кв. м складских площадей в Московской области.

Тенденции и прогнозы

Большинство новых складских площадей, представляемых на рынке, и общая обеспеченность города складскими помещениями улучшится в ближайшие несколько лет. Уровень инвестиций в данном секторе возрастет, несмотря на то, что период окупаемости здесь дольше, чем при эквивалентном вложении в сферу торговой и офисной недвижимости; прибыль же все еще достаточно высока по международным стандартам. Также ввиду того, что, в конечном счете, уровень доходов в других сферах снизится, инвестирование в область складской недвижимости будет увеличиваться. Число промышленных хозяйственников в Москве довольно ограничено и зависит от существующего плана развития города, наблюдается также тенденция к снижению количества функциональных блоков в городе. Начиная с 1991 года, количество производственных помещений, переведенных не в складское использование, было небольшим. Но даже площади, переоборудованные под складские помещения, остаются низкого качества. Более того, вплоть до 2003 года многие промышленные предприятия не определились с правом собственности, и в большинстве случаев обладали лишь правом на использование земли, на которой находилось их оборудование. К концу 2003 года все промышленные предприятия были вынуждены купить либо право аренды (в случае, если они находились в Москве), либо право собственности (в случае, если они расположены в Московской области).

Предложение

По данным Мосгоркомстата (Московский городской комитет государственной регистрации) в Москве существует 930 крупных и средних промышленных предприятий, с большой концентрацией в Центральном Административном Округе (23%). Около 350.000 кв. м производственных площадей используются как складские помещения, и от 100.000 до 120.000 кв. м присутствует на рынке практически постоянно.

Приобретая помещения, промышленники используют одну из двух возможных стратегий: полностью или частично выкупают уже существующие предприятия либо строят свои собственные.

Первое может быть довольно проблематично, так как во многих случаях это сопряжено с приобретением целого производственного комплекса. Так, например, в советские времена многие промышленные предприятия владели рядом дополнительных непроизводственных площадей, таких как: жилье для рабочих, центры досуга и образовательные учреждения для детей сотрудников. Покупателю приходилось принимать этот дополнительный багаж . Таким образом, соотношение административной и производственной частей в промышленных помещениях старого образца было один к трем, что превышает потребности современных производственных концернов. Подобные трудности не остановили такие компании, как Юнилевер , которая использовала эту стратегию в прошлом, приобрела и переоборудовала московский Маргариновый завод в 1998 году.

Однако многие иностранные компании, такие как: Мак-доналдс , Эфес и Кока-Кола - пошли другим путем и построили свои собственные производственные помещения. В настоящее время рынок строительства профессиональных производственных площадей еще не развит, и навряд ли это произойдет в ближайшее время, это объясняется тем, что для инвесторов более привлекательным является рынок торговой и офисной недвижимости, где более высокая прибыль очевидна.

Некоторые производственные площади были освобождены в процессе вывода их за пределы города. Краснохолмский текстильный завод переехал с Садовнической набережной в Лосинопетровск, освободив место для проекта Аврора Бизнес Парк , который по окончанию строительства станет бизнес-центром площадью в 100.000 кв. м. и 1-я очередь (12.500 кв. м) которого уже запущена.

Механическая мастерская рядом с метро Маяковская также переехала в Лосинопетровск, освободив 30.000 кв. м для офисных площадей.

Два авторемонтных завода переехали из Центрального Административного Округа в Западную промышленную зону, освободившаяся площадь будет использована для строительства бизнес-центра (13.000 кв. м), торгового комплекса (10.000 кв. м) и развлекательного комплекса (12.000 кв. м).

Спрос

Основной спрос на производственные помещения формируется собственниками предприятий, желающих основать производство и дистрибуцию в Москве. Высокие расходы на коммунальные услуги приводят к тому, что для производственных компаний, сточки зрения спроса, вторыми после профильных участков являются площади в потенциальных промышленных зонах с наличием необходимого объема водоснабжения, электроэнергии и газа. Главной проблемой, возникающей как при поощрении спроса, так и при предоставлении необходимых производственных площадей, является отсутствие четкой политики московских властей в области развития промышленности. На сегодняшний день официальная позиция Администрации Москвы скорее содержит в себе условия перебазирования и перепрофилирования промышленных предприятий, чем их развитие. Экологические службы также будут играть немаловажную роль в вопросе расположения производственных площадей. Город должен четко определить, какие промышленные предприятия необходимо перенести, а какие развивать. Для облегчения процесса устранения и перемещения производств многих крупных российских промышленных групп должна быть проведена серьезная законодательная работа на федеральном уровне. Издание актов по вопросам земли и владения землей послужило причиной перерыва в процессе развития промышленности в Москве. Город, имеющий в бюджете большую статью дохода от аренды земли, выступил ярым противником продажи земли в частное владение. Более того, метод распределения земли приводит к тому, что инвестор не имеет четкого представления своей перспективы. Таким образом, можно заключить, что возможность стимулировать спрос появится только после того, как будет принят ряд мер по устранению возможных рисков как для инвесторов, так и для производителей. А до тех пор инвесторы будут продолжать стремиться к заключению сделок в более прибыльных сегментах рынка недвижимости, и многие производители будут продолжать работать за пределами города и транспортировать свою продукцию в Москву.

Инвестиции и девелопмент

Международные девелоперы оценивают стратегическое значение рынка московской складской недвижимости в свете продолжающегося развития российской экономики в целом, ростом производства, развитием торговых сетей и дистрибуции. Срок окупаемости складских помещений класса А и А- составляет 6-8 лет. Стоимость и продолжительность строительства значительно меньше, чем при строительстве офисных и торговых помещений. Основными факторами, которые обеспечат дальнейший интерес инвесторов к рынку складской недвижимости, являются улучшение инвестиционного климата, стабильный рост производства, развитие сетей оптовой торговли и появление на рынке зарубежных и российских компаний, предъявляющих высокие международные требования к складским помещениям.

Самые крупные проекты, запланированные на 2005 год, будут реализованы западными девелоперами совместно с российскими партнерами, которые являются представителями инвесторов на период оформления земельного участка и получения разрешений на строительство.

По оценкам специалистов Стаилз энд Рябокобылко , уровень ставок капитализации складской недвижимости в Москве и Московской области будет колебаться на уровне 14-18%, а затем продолжит опускаться, как и произошло на рынках стран центральной Европы.

Стоимость строительства

Стоимость строительства одноэтажного складского здания (общестроительные работы, внутренние инженерные сети) составляет примерно 400-600 долларов без НДС за 1 кв. м. Расчет производился на примере строительства промышленного одноэтажного здания общей площадью 10.000 кв. м. с высотой потолков 10 метров и шагом колонн 12x18 м. Стоимость земли, финансирование, получение предварительных согласований, приобретения оборудования, подключение к внешним инженерным коммуникациям, работы по подготовке площадки, проектирование, управление проектом и налоги не включены в указанный выше график стоимости строительства. Стоимость строительства возросла за последние 2 года в связи с изменением стоимости зарубежных строительных материалов и зависимости ценовой политики поставщиков от курса евро.

Рынок земельных участков

Рынок земельных участков не полностью прозрачен. Стоимость земельных участков зависит от ряда субъективных факторов и от требований покупателя. Многие крупные западные инвесторы стараются избегать сделок с прямой покупкой земли по причине того, что продавцы на вторичном земельном рынке предпочитают скрывать реальную стоимость сделки во избежание уплаты налогов. По этой причине некоторые крупные проекты строительства складской недвижимости, инвестируемые западными девелоперами, выполняются совместно с российским партнером, который осуществляет все операции с землей.

Перевод земли сельскохозяйственного назначения в другие формы собственности производится на основании законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения и занимает в среднем порядка 4-6 месяцев. Процедура смены категории земельного участка требует сбора большого количества разрешительных документов на районном и областном уровне.

Права на землю в Москве оформляются путем аренды на минимально возможный период в 49 лет. Количество складской недвижимости внутри МКАД уменьшается по причине высокой стоимости земли в Москве, невозможности приобретения земли в собственность, ограничении на въезд грузового транспорта и затрудненному движению транспорта в границах города. Вышеперечисленные факторы не способствуют привлечению инвесторов для развития проектов строительства складских помещений на территории города.

Права на землю в Московской области оформляются либо путем аренды с максимальным сроком на 49 лет, либо путем продажи в собственность. Земельные участки, находящиеся в данный момент в бессрочном пользовании , должны быть до апреля 2006 года переоформлены в собственность или арендованы. Множество площадок, предлагаемых сейчас на рынке, находится на промежуточном этапе переоформления, что затрудняет оценку стоимости земли при выкупе ее в собственность.

Журнал Складской комплекс