Прогноз рынка складской недвижимости России
5 факторов, провоцирующих стагнацию на рынке коммерческой недвижимости в сентябре 2014 года
Экономическая ситуация в стране сложная, что вынуждает еще раз проанализировать состав факторов, влияющих на спрос, как на рынке коммерческой недвижимости в целом, так и в складском сегменте недвижимости. Отток капитала, волатильность на валютном рынке, ухудшение отношений между Европой и Россией, влияют на все рынки в стране, однако, здесь перечислены факторы влияющие на активность в складском сегменте.
Фактор # 1. Кризис в банковском секторе
Зависимость индустриальных девелоперов от банковского сектора очевидна, так как большая часть проектов в коммерческой недвижимости реализуется на 70-85% за счет банковского кредитования. Проблемы в банковском секторе становятся все более отчетливыми. В частности, 3 крупнейших банка, лидирующих на рынке в секторе розничного кредитования, отчитались о снижении своих показателей. Эксперты банковского сектора на примере «Русского стандарта», убыток которого в 1 полугодии 2014 года достиг 4.7 млрд рублей (рост в 7 раз в сравнении с 2013 годом), предрекают спад на рынке как розничного, так и корпоративного кредитования.
О сложностях рефинансирования из-за украинского кризиса, возникших как у госбанков, так и у ряда крупных коммерческих банков, широко известно. Ограничен доступ крупнейших российских банков к дешевым кредитным ресурсам Запада. Уже начали расти процентные ставки, как депозитные, так и кредитные, вплотную приблизившись к точке безубыточности ряда девелоперских проектов. За лето ставка рефинансирования ЦБ выросла до 8% годовых (1-дневная ставка РЕПО до 9% годовых), что в свою очередь вынуждает банки увеличивать кредитные ставки на 1-2%. Сбербанк и ВТБ, кредитующие более 50% девелоперских проектов, как в секторе жилья, так и в секторе коммерческой недвижимости, скорее всего, будут вынуждены поднять кредитную ставку с действующих 12-13%. Для иностранных инвесторов, доля которых в инвестициях 2014 года стремится к нулю, еще одним фактором неопределенности является нестабильный курс рубля, вынуждающий хеджироваться и пересматривать финансовые модели с учетом валютных рисков.
Фактор # 2. Стагнация в потребительском секторе
Именно ритейл в последние годы позволял девелоперам рассчитывать на заполнение как новых торговых, так и складских площадей. Демонстрируют рост ведущие сетевые игроки продовольственного сегмента, такие как Х5, «Магнит», «Дикси», «Ашан», «Лента» и пр., продолжающие наращивать свои показатели, как за счет роста в регионах, так и за счет более эффективных логистических схем. Однако, стагнация в других секторах потребительского сектора становится все более заметной. Обусловлено это снижением доходов населения (98,8% от уровня января-апреля 2013 года) и неуверенным потребительским поведением населения, усилившимся в 2014 году на фоне украинского кризиса. Прогноз МЭР, который в начале года предполагал рост доходов населения на уровне 3,3% по году скорректирован до 0,5-0,9%, что не является окончательной оценкой.
Фактор # 3. Логистический сектор
Геополитические риски влияют на активность логистического сектора, который является одним из крупнейших потребителей складских площадей. Транспортные компании вынуждены выстраивать новые транспортно-логистические схемы, позволяющие минимизировать последствия санкций, как европейских, так и российских, что неизбежно приводит к снижению доходности. Так, потери выручки ряда логистических компаний за январь-август 2014 превысили 10-15%, при этом переориентации грузопотоков на «дружественные страны» пока не произошло. Эксперты в логистическом секторе предсказывают значительное сокращение объемов грузоперевозок наряду со снижением их качества, воздерживаясь от точных оценок, что приведет к снижению загрузки складских площадей и логопарков в индустриальных парках.
Фактор # 4. Сокращение объемов западных инвестиций
Традиционно западные инвесторы в России инвестировали на рынке коммерческой недвижимости, где удельный вес прямых инвестиций западных компаний составлял около 30%. Из-за роста рисков, связанных с геополитической обстановкой, в 2014 году западные инвесторы инвестируют только в сделки, запланированные до начала украинского кризиса. Предварительная оценка их участия в инвестициях на рынке российской коммерческой недвижимости не превышает 10% от общего объема инвестиций в 2014 году. «Замещение» уходящих инвестиций с Запада китайскими пока лишь планируется, что объясняется обозначенным китайцами трендом на освоение территорий, находящихся на востоке России.
Фактор # 5. Дисбаланс спроса и предложения на складском рынке
Аналитики в сфере коммерческой недвижимости с осторожным оптимизмом оценивают ситуацию на рынке, несмотря на снижение инвестиций в секторе на 59% (общий объем - 1,4 млрд долларов) по сравнению с 2013 годом, отмечая что и до введения санкций падение инвестиций было обусловлено замедлением экономического роста в стране. С учетом украинского кризиса, санкций и сокращения ликвидности в ближайшие месяцы, по мнению аналитика «Финама» А.Вакуленко, рынок ожидает продолжение падения спроса.
По итогам 2013 года девелопмент в складском секторе приблизился по объему ввода к рекордному уровню 2007 года, в 2014 году планы девелоперов позволяли надеяться на ввод 1,8 млн кв.м. складских площадей. Однако, начало украинского кризиса внесло коррективы в объемы спроса, сократившиеся в 1 полугодии 2014 года вдвое, и продолжающие сокращаться в 3 квартале 2014 года. Уровень вакантных площадей на складском рынке Московского региона вырос до 4,5%, с тенденцией дальнейшего роста к концу 2014 года до 8-10%.
«Несмотря на ожидаемый рост дисбаланса между спросом и предложением рынок коммерческой недвижимости имеет все шансы «отделаться легким испугом». Для этого необходимо, чтобы темпы роста ВВП в 2015 году остались положительными. Поток негативной статистики индикаторов рынка недвижимости, вероятнее всего, будет продолжаться до II квартала 2015 года. Однако, 1-2 сильных положительных сигнала от геополитической ситуации способны сформировать тренды на сокращение вакансии и стабилизацию рынка. В худшем сценарии возможности арендаторов добиться среднесрочно низких арендных ставок не ограничатся первой половиной 2015 года, а будут развиваться вслед за теоретически возможным падением ВВП в 2015 году», - комментирует Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE.
Краткое резюме
Рост стоимости «длинных денег», сокращение лимитов финансирования вкупе со снижением инвестиционного спроса на индустриальную недвижимость вынудит девелоперов приостановить реализацию проектов, находящихся в начальной стадии их реализации. Следует отметить, что во время предыдущего кризиса 2009 года девелоперская активность снизилась в несколько раз.
Девелоперам в складском сегменте логично готовится к новому строительству в конце 2015 – начале 2016 гг., когда восстановление спроса будет способствовать сокращению вакантных площадей.
Учитывая текущие настроения и состояние рынка, окончание 2014 – начало 2015 гг. может стать хорошим временем для инвестиционных сделок. Цены на активы с длинной структурой арендных договоров будут оставаться достаточно стабильными. В условиях экономической неопределённости собственники будут склонны продавать не только низкодоходные объекты, но и средние по доходности, однако в условиях инвестиционного спада покупателей будет не много.
Hubprom.ru