28.12.06

Российским складам красота ни к чему

Внешнему виду подсобных технических сооружений таких как склады или гаражи традиционно не уделялось особого внимания. Однако последнее время ситуация в этой области изменилась, и западные девелоперы уже начинают нанимать известные архитектурные фирмы для оформления промышленных объектов. Промышленным зданиям даже стали присуждаться призы за архитектуру например, в этом году диплом за лучший архитектурный проект получило помещение, в котором в аэропорту в Оклахома-Сити хранят снегоуборочную технику.

Еще год назад на транспортной выставке в Москве одним из экспонентов предлагался дизайн интерьеров складских помещений (названный посетителями Фэн-шуй на складе ). Развивается ли это направление и какое значение придают дизайну складов девелоперы и арендаторы?

Понятие дизайн промышленного объекта , в том числе и дизайн склада , конечно же, существует. Но в России в сегменте складской недвижимости на предпочтения клиентов дизайн не оказывает заметного влияния. Склады, как правило, расположены за МКАД вдали от посторонних взглядов, поэтому нет смысла уделять много внимания их внешнему облику. Хотя в последнее время стали иногда применять остекление фасада, что добавляет не только освещенности в помещениях, но смягчает внешний вид бетонной коробки здания склада , рассказывает Guide to Property Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и оценки Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-Недвижимость .

Однако, по его мнению, до западных складских комплексовнам по-прежнему еще далеко. Там уже есть примеры объектов, выполненных из стекла и бетона, с интересным цветовым оформлением фасада, с элементами ландшафтного дизайна. В Америке есть складской комплекс, выполненный в форме волн и горных вершин , приводит пример Айдар Галеев.

По оценке большинства экспертов, опрошенных Guide to Property, на российском рынке пока не наблюдается ни устоявшегося понятия дизайн склада , ни развития этой области. Как полагают специалисты, на данном этапе стоит уделять больше внимания современной планировке складских помещений.

По-русски мы привыкли понимать под словом дизайн эстетическое, художественное оформление чего-либо. Для склада его внешний вид имеет второстепенное значение. Поэтому, скорее всего понятие дизайн склада это калька с английского языка, подразумевающая проект склада , считает Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium.

По мнению Аллы Соловьевой, управляющего директора компании Международное логистическое партнерство , понятие дизайн склада применяется редко, поскольку не так часто можно позволить себе роскошь превратить складское здание в произведение искусства. А вот понятие архитектурные решения , наоборот, употребляется довольно часто. Действительно, от того, как выполнены планировка склада, его инженерия и территория вокруг, зависит эффективность работы всех его арендаторов.

Специалист отдела складской, индустриальной недвижимости и земли компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Александр Швечков также считает, что говорить о полноценном понятии дизайн склада не совсем верно. Экстерьер, высота, внешняя конструкция склада обусловлены требованиями по строительству и связаны с максимально допустимыми нагрузками на используемый материал. Цветовая гамма склада определяется вкусом и концепцией арендатора и техническими возможностями строителя. Интерьер склада также планируется в соответствии с существующими моделями оптимального использования каждого квадратного метра , говорит Александр Швечков.

На отсутствии внимания к дизайну складских помещений сказывается и тот факт, что в настоящий момент на рынке наблюдается острый дефицит современных складов. Как сообщил G2P Айдар Галлеев, текущий спрос на складские помещения класса А и В составляет около 1,5 млн. кв. м (потребность только в помещениях класса А превышает 500 тыс. кв. м).

При этом доля вакантных площадей в складских комплексах класса А практически равна нулю, а в классе В она не превышает 3 3,5%. Все новые комплексы поглощаются еще на стадии строительства полностью сдаются в аренду еще за 3 4 месяца до сдачи в эксплуатацию. В такой ситуации при принятии решения о выборе объекта потенциальный арендатор отводит дизайну склада одну из последних ролей. Для него основополагающими факторами становятся местоположение, ставка аренды и качество внутреннего оснащения комплекса , объясняет Айдар Галлеев.

В первую очередь арендаторов интересует площадь и технические спецификации здания. Дизайн спекулятивных складов класса А отличается несущественно. Это связано с нежеланием девелоперов удорожать стоимость строительства, а также с отсутствием серьезной необходимости со стороны арендаторов , дополняет Ольга Рыбакова, аналитик рынка складской и индустриальной недвижимости компании Jones Lang LaSalle.

Для арендатора важным является не столько дизайн склада, сколько особенности его рабочей зоны, расположение и наличие мезонина, офисов, что в значительной степени влияет на организацию работы. Более значимыми факторами для арендатора являются коммерческие условия аренды, месторасположение склада, его транспортная доступность, уровень девелопмента , соглашается Александр Швечков.

Как рассказал G2P Айдар Галлеев, сегодня при строительстве складов девелоперы прежде всего обращают внимание на удобство эксплуатации высокие потолки, ровный пол, рациональный шаг колон, достаточное количество погрузочно-разгрузочных ворот, удобное движение автотранспорта по участку, парковки и площадки для отстоя большегрузного транспорта и т. д.

Скорость складских операций и возможность оперативного контроля сегодня определяет положение той или иной компании на рынке, напоминает Алла Соловьева, Высота потолков, глубина склада, расположение технических помещений, количество доков, их качество, освещение, расположение офисов все влияет на то, насколько быстро может быть отпущен или принят товар. Любой арендатор должен иметь возможность свободного маневра большегрузных автомобилей, свободного проезда и мест парковок. Въезд на территорию складского комплекса должен позволять разворот фуры и отъезд на площадку в случаях, когда арендатор не готов ее принять. Очень часто об этом не думают, и проезд на территорию склада может быть надолго заблокирован .

Конструктивные особенности склада определяются его концепцией, которая согласуется с девелопером до начала строительства, рассказывает Александр Швечков. По его словам, устройство современных складов класса А повторяет уже существующие складские модели с учетом оптимального использования места, а также максимально эргономичной работы. Расположение ворот, зона разгрузки, тепловые условия, процесс размещения продукции на складе, стеллажность, высота потолков, расположение мезонина, определяют организацию работы, поэтому при выборе класса склада арендатор, фактически, выбирает и условия организации рабочего процесса.

Проект склада, безусловно, имеет ключевое значение для всех участников: и девелопера, и арендатора. Он напрямую влияет на способность обеспечить эффективную организацию операций на складе, что имеет большое значение для оптимизации издержек на складской логистике , резюмирует Руслан Суворов.

Guide to Property g2p.ru 28.12.06