Рынок складских помещений: чуть ближе к Европе
Сегмент складской недвижимости самый молодой и, соответственно, самый динамичный на коммерческом рынке столицы. Впрочем, нельзя отрицать того, что он и один из самых проблемных. Сегодня речь пойдет об основных тенденциях и проблемах складского рынка Московского региона.
Количество
На сегодняшний день в Москве и области насчитывается порядка 2 млн кв. м качественных складских площадей. Причем, что характерно, общая площадь строений складского назначения больше этой цифры в разы: так, по оценкам заместителя директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании Миэль-Недвижимость Элины Заниной, последний показатель находится на уровне 12 млн кв. м. Впрочем, значительная часть строений складского назначения к коммерческим площадям не относится. Из них на долю современных складских площадей (классы А и В) приходится не более 500 тыс. кв. м. А всего в Москве и Подмосковье находится около 2,25 млн кв. м складов А- и В-классов (при уровне активного спроса в 1,5 млн кв. м) , уточняет Занина. Впрочем, строго говоря, классификации для столичных складских помещений на сегодняшний день не существует: она находится в разработке.
и качество
Как мы понимаем, общая площадь качественных складских помещений Московского региона сама по себе невелика. А, по словам управляющего директора компании Praedium Рубена Алчуджяна, количество вакантных площадей попросту стремится к нулю, иллюстрируя категорический перевес спроса над предложением. Об интенсивности спроса говорят стабильно низкие показатели уровня вакантных площадей в качественных складских комплексах, соглашается Элина Занина. Доля вакантных площадей класса А почти равна нулю, класса В не превышает 3-3,5%. Все новые качественные складские комплексы поглощаются еще на стадии строительства . Ситуацию не спасает даже выход на рынок в 2006 году таких крупных проектов, как логистический парк Крекшино ( РосЕвроДевелопмент ), Ленинградский терминал (MLP), ТЛК Томилино , логистический парк Пушкино (Capital Partners), отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International Максим Шакиров.
Складывающаяся картина может показаться катастрофической, но здесь поводом для оптимизма послужит сравнение, например, с 2004 годом. За 2 года рынок вырос в 10 раз, подчеркивает небезнадежность ситуации Рубен Алчуджян. И если в 2004-м крупным называли проект в 20 тыс. кв. м, то сейчас никого не удивят комплексы и в 300, и даже в 700 тыс. кв. м. А это действительно крупные проекты, даже по западным меркам . Впрочем, справедливости ради надо сказать, что разрыв между заявленными и реализованными объемами в 2006 году только увеличился.
Впереди Европы всей
Нет ничего странного и в том, что диспропорция между спросом и предложением отражается и на размере арендных ставок. Про цену продажи особого смысла говорить нет: сделки по продажам складских помещений сейчас практически не фиксируются поскольку предложение практически отсутствует, а то, что есть, выставляется на продажу по весьма высоким ценам. Для полноты картины все же назовем уровень цены продажи: на сегодняшний день, по оценке Миэль-Недвижимость , этот показатель колеблется в диапазоне от $1100 до $1400 за кв. м (при средней стоимости строительства в $700-800).
Арендные ставки на складские помещения Московского региона также остаются одними из самых высоких в Европе. Помимо арендной платы, арендатор часто отдельно оплачивает эксплуатационные и коммунальные расходы, офисные и бытовые помещения, парковку, НДС, уточняет Элина Занина. В результате полная арендная ставка по классу А может превышать $180-200 за кв. м в год, по классу В $140-160 за кв. м в год . По оценке Максима Шакирова, стоимость включенных в цену эксплуатационных расходов для площадей А-класса находится на уровне $20-30, В-класса $15-25 в год.
Заглядывая в будущее
Итак, одни из самых высоких в Европе арендных ставок, фактическое отсутствие вакантных качественных площадей, постоянно увеличивающийся разрыв между количеством заявленных и реализованных проектов вот портрет складского рынка-2006. Естественным образом возникает мысль: а изменится ли что-то в наступившем году? 2007 год не сильно изменит ситуацию, считает Рубен Алчуджян. Я бы прогнозировал постепенную сегментацию рынка, расслоение арендных ставок .
Более оптимистична в своих прогнозах Элина Занина: На рынке складской недвижимости ожидается немало изменений. Началась реализация предназначенных для сдачи в аренду крупных проектов. Во вновь реализованных проектах преобладают площади класса А. Эта тенденция сохранится и в дальнейшем в связи с ликвидностью подобных объектов, что немаловажно в свете выхода на рынок международных инвесторов . До 2008 года, считает эксперт, наиболее вероятно строительство 1,5-1,7 млн кв. м качественных складских площадей, что приведет почти к удвоению объема предложения площадей класса А и В. Однако это не позволит полностью насытить рынок. Уровень свободных площадей будет медленно расти по мере ввода в эксплуатацию значительных объемов площадей, но существующие максимальные ставки аренды сохранятся минимум до 2008 года , оценивает ситуацию Занина.
С одной стороны, мало поводов для радости; с другой же, как отмечает Рубен Алчуджян, рынок, которому от роду 2, максимум 3 года, только теперь стал таким, что его можно анализировать. В свете всего вышеизложенного и это уже хорошо.
Собственник; 17.01.07