Складный бизнес
В прошлом году в окрестностях Петербурга и Ленинградской области начали строиться сразу несколько крупных логистических терминалов европейского уровня. По прогнозам аналитиков, за два ближайших года предложение профессиональных складских площадей увеличится по крайней мере вдвое, превысив миллион квадратных метров. И это только начало.
На сегодня лишь около 10% предложения местных складов соответствует международным стандартам. Это терминалы классов А и В общей площадью примерно 400 000 кв.м. Причем эти помещения практически не представлены на свободном рынке. До недавнего времени комплексы, отвечающие международным стандартам, строили для собственных нужд крупные производители (JFC, «Ригли», «Бритиш Американ Тобакко Россия»), торговые сети («Искрасофт», «Агроторг» и др.), а также логистические компании (Containerships Lld Oy, НКК, «Авалон Логистикс», «Астрос Логистик»).
В 2006-м в складской сектор, наконец, пришли серьезные инвесторы. Основная тенденция — сетевой подход к развитию бизнеса и включение логистических центров в состав многофункциональных коммерческих комплексов. Строительство профессиональных терминалов готовы финансировать западные фонды и международные банковские структуры.
«Почему современные склады выгодны девелоперам? Возможно, они не столь доходны, как офисные центры высокого класса, зато просты в строительстве и эксплуатации. На сегодня это наиболее легкий и наименее рискованный способ инвестирования в объекты коммерческой недвижимости, — комментирует генеральный менеджер компании “Knight Frank Санкт-Петербург” Олег Барков. — Ожидаемая доходность на собственный капитал при реализации складских проектов составляет 18–21%.0 Средняя доходность инвестора (ставка капитализации) при покупке уже готового объекта — 12–13%.0 Средняя окупаемость проектов — 6–9 лет». Арендные ставки на лучшие склады доходят сегодня до $130/кв.м в год (без учета НДС, эксплуатации и коммуналки) — см. табл. 1.
Чтобы получить с клиентов такие деньги, нужно предложить им помещения с потолками от 8 метров и идеально ровными полами; на 1000 кв. м должен быть, по крайней мере, один загрузочный портал; как правило, арендатору нужен офис при складе; под зону парковки и отстоя следует отвести не меньше половины всего участка. О хорошей транспортной доступности терминала напоминать излишне.
Естественно, наиболее привлекательны для девелоперов земли, прилегающие к действующим и возводимым участкам кольцевой. Больше всего складских строек заявлено на южном направлении. Инвесторов вдохновляет близость к порту и стратегическому московскому трафику, а также просторные владения бывших совхозов. «На мой взгляд, есть опасность перегрузки этого направления, поскольку наличие нескольких терминалов площадью по 100 000 – 200 000 кв. м значительно осложнит транспортную ситуацию при сохраняемой ширине Московского шоссе», — считает Олег Барков. Весьма популярны юго-запад и юго-восток. Много проектов заявлено на востоке, что объясняется не столько его перспективностью для логистов, сколько наличием здесь свободных участков. Стратегически важен север, который пока еще мало освоен складскими девелоперами.
Разброс цен на «квадрат» земли под строительство терминалов огромен: от нескольких долларов до сотни (табл. 2). Кроме локации главные стоимостные факторы — наличие на участке хотя бы какой-нибудь инженерной инфраструктуры и его разрешенное использование.
Девелоперский топ-лист открывает компания «Евразия логистик» («дочка» инвестиционно-промышленной группы «Евразия»). В декабре 2006-го она начала строить логистический парк «Колпино» (класс А) в 8 км от КАД по трассе Е-95. На участке 187,7 га запланирован терминал общей площадью 790 000 кв.м. Проект разбит на четыре фазы, первая из которых (ни много, ни мало 200 000 кв. м, поделенных на пять корпусов) должна быть готова уже в октябре 2007-го. В августе 2010-го предполагается сдать в эксплуатацию последние 120 000 «квадратов». К этому городу кладовых протянут свою ж/д ветку. Обслуживать комплекс будет мини-ТЭЦ общей мощностью свыше 40 МВт.
«Евразия логистик» заявляет себя как сетевой девелопер. В ее планах — за пять лет возвести 14 логистических комплексов в российских городах-миллионниках (в общей сложности 4 млн кв.м).
В 2008 году планку в 1,5 млн складских «квадратов» на территории России и ближнего зарубежья рассчитывает взять другой девелопер-сетевик — компания «Международное логистическое партнерство» (МЛП). Под Петербургом у нее два проекта.
Терминал категории А «МЛП Уткина заводь» заложен в июле 2006-го в дер. Новосаратовка (в 200 метрах от границы с городом), на внутренней стороне КАД, между Вантовым мостом и Мурманским шоссе. К нему подтянут свою ж/д ветку. На участке 40 га (бывшие с/х земли), который находится в собственности МЛП, строится комплекс общей площадью 200 000 кв.м. Первая очередь — 85 000 кв. м — по плану сдается во II квартале 2007-го, а весь терминал должен быть готов до конца года. Кстати, около 90% помещений в первой фазе проекта уже разобрали арендаторы. Так, 55 000 кв. м забронировала сразу на 10 лет компания Relogix, еще 15 000 кв. м — компания РЛС.
Сумма инвестиций в сооружение комплекса оценивается в $150 млн. Эти средства предоставил немецкий банк Hypo Real Estate. Аналогичный терминал МЛП собирается построить в Шушарах.
Серьезные планы и у британского инвестиционного фонда Raven Russia Limited. В Москве, Подмосковье и Петербурге он реализует шесть проектов, связанных с логистикой и индустриальными парками, общей стоимостью около $600 млн. Всего в планах — 14 логистических центров класса А площадью более 1 млн кв.м. В Петербурге британцы работают в тандеме с московской компанией «Эспро Девелопмент», которая управляет их проектами. К концу 2008-го вблизи аэропорта «Пулково» должны быть построены два комплекса (А-класса) на смежных участках общей площадью 15 га: «Кулон-Пулково» (примерно 34 000 кв. м) и «Пулково-Эстейт» (около 60 000 «квадратов»).
Прошлым летом компания White Days Investments («дочка» инвестфонда White Days) приобрела около 40 га земли во Всеволожском районе, рядом с КАД и пос. Янино, под логистический терминал высшей категории размером 170 000 кв.м. В него предполагается вложить около $150 млн, включая стоимость покупки участка. На стройплощадку в Янино девелопер намерен выйти в середине года. Второй аналогичный проект он реализует в Подмосковье.
Инвесторы сегодня включают складские комплексы и в состав масштабных многофункциональных центров. Например, компания «Цветы» предусмотрела их в своем промышленно-логистическом парке, под который отведено около 200 га в Ломоносовском районе (территория МО «Виллозское сельское поселение»). Корпорация «Пантикапей» отдает 50 га земли под терминал класса А (250 000 кв. м) в рамках проекта «Мегаполис “ЛенКАД”» (между Юкками и Порошкино).
Очевидно, что потенциал Петербурга как распределительного центра европейского масштаба пока еще далеко не реализован. Большая часть грузовых потоков, идущих через город транзитом, обрабатывается и складируется в Москве, Финляндии или странах Прибалтики. Однако ситуация изменится, когда будут завершены заявленные логистические проекты. На развитии складского рынка благоприятно сказывается расширение дорожной сети и Морского порта. Кроме того, дополнительный спрос создают новые торговые сети, приходящие в город, а такие инвесторы, как General Motors, Toyota и Nissan, способны дать толчок к созданию целых технопарков.
Табл.1
Типичные условия аренды на петербургском рынке складов
| Параметр | Класс A | Класс B |
| Срок аренды, лет | 03.окт | 01.июл |
| Арендные ставки, $/кв.м в год | 105-130 | 80-110 |
| Операционные расходы, $/кв.м в год | 28-32 | 20-25 |
| Коммунальные услуги, $/кв.м в год | 08.дек | 07.окт |
| Страховой депозит, мес. | 01.мар | 1 |
| Аванс, мес. | 01.мар | 1 |
| НДС, % | 18 | |
| Приоритеты арендодателя | Срок аренды, имя арендатора |
Табл.2
Стоимость земельных участков под строительство складских терминалов, $/кв. м
| Районtd> | Разрешенное использование | Наличие коммуникаций |
| Пулковское шоссе | С/х | Нет |
| Московское шоссе (Шушары) | С/х | Нет |
| Янино (восточное полукольцо КАД) | Земли поселений/с/х | Есть/нет |
| Предпортовая | Земли поселений | Нет |
| Парнас | Земли поселений | Есть/нет |
| Выборгское шоссе | С/х | Нет |
| Территории вокруг КАД (низколиквидные) | С/х | Нет |