27.04.10

Складские операторы ищут креатив

Во второй половине прошлого года на московском рынке случился всплеск сделок по аренде качественных складов. На этот период пришелся 71% сделок от их общего количества в минувшем году. Вместе с тем эксперты заметили и существенное изменение арендаторов. Если в 2008 году 47% договоров аренды приходилось на логистов, то в 2009 году их доля снизилась до 9,6%, основными же арендаторами стали операторы профиля FMCG (около 12,2%), торговые операторы (48,1%) и производственные компании (15,6%).

Среди наиболее крупных сделок стоит отметить аренду 67 000 кв. м компанией «Эльдорадо» в «ПНК-Чехов», 45 000 кв. м компанией John Deere в складском комплексе «Южные Врата», аренду 23 500 тыс. кв. м компанией «Новый импульс» («Утконос») в комплексе «Северное Домодедово», а также сделку по аренде 23 000 кв. м компании Х5 Retail Group в объекте «ПНК-Чехов». В Praedium обратили внимание и на возвращение крупных логистов. В частности, голландская компания Partner Logistics, крупнейший в Европе логистический оператор, в III квартале 2009 года арендовала на 5 лет морозильные помещения площадью 13 000 кв. м в многотемпературном складском комплексе «Агротерминал» на Симферопольском шоссе, а в I квартале 2010 года логистический оператор «ЮНИКС» заключил сделку аренды 21,7 кв. м складских и офисных площадей в ПЛК «Северное Домодедово». «Заключение этих сделок свидетельствует о начале оживления рынка логистических услуг», - подчеркнул управляющий директор Praedium Oncor International Михаил Гец.

Чтобы показать низкий уровень вакантных площадей, либо для создания хотя бы минимального денежного потока, девелоперы шли на заключение краткосрочных, или демпинговых, договоров. Кроме того, нередки случаи частой смены арендаторов. Постоянно появляющиеся в СМИ новости о том, что данный девелопер заключил очередную сделку, вовсе не говорят о том, что этот проект наращивает объем сданных площадей. Чаще всего речь идет о замене старых арендаторов на новых.

Изменился и характер заключения сделок. Далеко не все из них можно назвать бизнесом как таковым. «Часто для того, чтобы показать низкий уровень вакантных площадей, либо для создания хотя бы минимального денежного потока, девелоперы шли на заключение краткосрочных, или демпинговых, договоров. Кроме того, нередки случаи частой смены арендаторов. Постоянно появляющиеся в СМИ новости о том, что данный девелопер заключил очередную сделку, вовсе не говорят о том, что этот проект наращивает объем сданных площадей. Чаще всего речь идет о замене старых арендаторов на новых. В иных объектах за год сменилось до 70% клиентов», - замечает исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев.

Что касается характера заключения договоров аренды, то большинство игроков старается убедить в том, что их условия почти ничем не отличаются от докризисных. Сроки – 5 – 7 лет, нарезка - не менее 3 – 5 тыс. кв. м. Ставки на класс А - не ниже $105 - 106. Впрочем, есть случай, когда крупный иностранный девелопер был вынужден сдать почти 50 тыс. кв. м по $60 за квадрат, рассказал один из игроков, пожелавший остаться неназванным.

Между тем, коммерческий директор компании «Евразии логистик» Сергей Верещагин признался, что его компания идет навстречу спросу. «После начала кризиса мы адаптировали коммерческую политику под изменяющиеся рыночные условия. Условия договора стали мене жесткими – срок аренды от года и более, и если в начале осени 2009 года пользовались популярностью сделки на короткий срок, то в начале 2010 года 90% подобных сделок мы переоформили на долгосрочные договоры. Ни для кого не секрет, что спрос на большие площади исчез с началом кризиса, соответственно, мы стали предлагать меньшие площади – не 10 000 кв.м (минимальная сдаваемая площадь) как раньше, а 4 000 кв. м и даже меньше. В региональных проектах мы предлагали нарезку не 2 800 кв. м как раньше, а от 500 кв. м. Нужно сказать, что это предложение пользуется большим спросом в Казани, чем в Екатеринбурге. На Урале мы также предлагаем мелкую нарезку, но спросом пользуются площади от 2 000 кв.м», - рассказал Сергей Верещагин. Он, в общем, и не скрывает большой уровень текучки клиентов.

«Во время кризиса нам было чем заняться - 30 % клиентов ПЛК «Северное Домодедово» за этот период обновилось, их количество возросло (если до кризиса у нас было 18 клиентов, то сейчас их больше 35). Ротация клиентов в условиях кризиса, на мой взгляд, нормальное явление», - пояснил он.

Что касается «средней температуры по больнице», то директор департамента индустриальной и складской недвижимости Colliers International Владислав Рябов отмечает, что большинство договоров заключается на 3-5 лет, изменился размер обеспечительного депозита с 3-6 до 1-3 месяцев, стал применяться более гибкий подход к валюте договора. Ставка по классу А снизилась до $100 за кв. м. Вместе с тем, начало 2010 года принесло и позитивные тенденции. По данным Михаила Геца, ставки аренды на качественные складские площади в 1 квартале 2010 года продемонстрировали небольшой рост - около 5%. По состоянию на конец марта средние ставки на класс А составили $100-110/кв.м в год, на склады класса В - $90-100/кв. м.

Креатив в предложении, умеренность в ставках Несмотря на почти полное отсутствие новых проектов, игроки рынка и аналитики не рассчитывают на скорый дефицит качественного предложения в Москве. В Санкт-Петербурге тем более, там за 2008 – 2009 годы было сдано несколько крупных объектов, да и доля высвободившихся площадей достаточно высока. В регионах этот дефицит будет связан с почти полным отсутствием класса А как такового. Но реальный спрос там может появиться с более интенсивным развитием логистического рынка. Поэтому большинство игроков сейчас занято тем, как сделать свое предложение конкурентным. Сергей Верещагин из «Евразии Логистик» и Николай Девятилов, коммерческий директор по складской и офисной недвижимости «Росевродевелопмента», делают ставку на многофункциональность комплексов, включающих, в том числе, и производственную зону. Также на рынке есть примеры перепрофилирования назначения площадей.

В Giffels рассказали, что в индустриальном парке «Южные Врата» удалось разместить производственный центр. «Кроме того, благодаря хорошей видимости и большой протяженности линии застройки вдоль М-4, мы также рассматриваем размещение выставочных центров на территории нашего объекта. Такое целевое использование объекта означает более высокую добавочную стоимость, нежели использование объекта для исключительно логистических целей», - пояснил управляющий директор компании Giffels Management Russia Кристофер Ван Рит.

В PNK Group своим конкурентным преимуществом считают оптимальное соотношение высокого качества и весьма умеренной ставки. «Наши ставки - на уровне $100-105 за кв. м., и, несмотря на то, что некоторые участники рынка говорят об окончании кризиса, и прогнозируют возврат докризисных ставок, мы считаем заявленные нами ставки сбалансированными, и сейчас прилагаем серьезные усилия для поддержания этого уровня при постоянном совершенствовании продукта.. За счет того, что PNK выполняет полный цикл работ - от создания проекта до сдачи объекта в эксплуатацию, от привлечения финансирования, до создания арендного потока, нам удается поддерживать уровень себестоимости чуть ниже рыночного, при этом наши склады признаны одними из наиболее качественных на рынке», - пояснил исполнительный директор PNK Group Олег Мамаев.

Председатель совета директоров ГК «Авалон» Александр Мостаков считает перспективным строительство в регионах небольших объектов с хорошей локацией.

В целом, участники рынка не ждут стремительного повышения спроса, а также роста стоимости аренды в ближайший год-два. Кроме того, у многих игроков нет желания возвращаться к ставкам уровня лета 2008 года ($140 – 160/кв. м в классе А). «Те цены говорили о значительной перегретости рынка, которая и привела к печальным для всех последствиям. А к весьма сбалансированным $115 – 120/кв. Мы сможем вернуться уже через 2 – 3 года, если не случится новых потрясений», - резюмировал один из девелоперов.

БН.ру; 27.04.10