Складские площади Москвы
Рынок складских помещений еще года три назад обещал гигантский скачок предложения. Дефицит площадей нужного качества уже тогда был налицо, и аналитики дружно прогнозировали, что застройщики заметят это и восполнят недостаток. Но, как показывает практика, и сейчас найти стоящее помещение целая проблема. С чем это связано и будет ли меняться ситуация?
По данным аналитиков компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, для первых 3 месяцев года было характерным заключение предварительных договоров аренды. Во втором и начале третьего квартала 2006 года мы наблюдаем снижение активности арендаторов, которое обернется новым всплеском активности в сентябре, с возвращением компаний к работе после отпускного периода. По нашим оценкам, объем существующих площадей на рынке составляет порядка 2,5 млн кв. м , отмечают специалисты компании.
С начала 2006 года на рынок было выведено порядка 250 тыс. кв. м качественных складов вместо 400 тыс. кв. м, заявленных девелоперами в конце 2005 года.
Спрос и предложение
Опрошенные Собственником специалисты рынка единодушно констатируют, что на рынке складской недвижимости по-прежнему сохраняется высокий уровень неудовлетворенного спроса. В частности, как говорит Татьяна Скок, ведущий аналитик консалтинговой компании RRG (Russian Research Group), сегодня крайне сложно выбрать склад, полностью соответствующий предпочтениям той или иной компании. Прежде всего это связано с общим для всех сегментов коммерческой недвижимости превышением спроса над предложением. Однако есть и еще одна, специфическая причина: несоответствие спроса и предложения , поясняет эксперт.
По словам Татьяны Скок, в настоящее время на рынке предлагаются складские площади в промзонах Москвы, а также вновь построенные современные логистические комплексы. При этом первая категория не устраивает потенциальных арендаторов прежде всего отсутствием современной инфраструктуры и зачастую высокими арендными ставками. Хотя спрос на небольшие площади в непосредственной близости от офисов среди московских компаний крайне высок. Новые логистические комплексы, безусловно, отвечают всем современным требованиям. Однако площади в новых комплексах, как правило, предлагаются крупными блоками, тогда как основной спрос приходится на сегмент 1-3 тыс. кв. м. К тому же не всех устраивает их местоположение. Как видим, представления об идеальном складе у арендаторов и застройщиков пока расходятся. Что не мешает последним диктовать свою цену, а первым довольствоваться тем, что есть.
По словам Регины Лочмеле, руководителя отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International, основной первичный спрос на качественные складские помещения по-прежнему формируют российские и международные компании, предоставляющие логистические услуги (около 65% от общего объема поглощенных складских площадей).
Вторичный рынок складских помещений также не добавляет арендаторам оптимизма. Ведь при выборе помещения под склад прежде всего важна высота потолков и шаг колонн. От этих параметров зависит, к примеру, сможет ли арендатор установить стеллажное оборудование. Многие требования к помещению зависят от вида деятельности компании-арендатора, от логистической схемы, предполагаемого грузооборота склада. Например, для компаний с низким дневным грузооборотом, для складов длительного хранения зона погрузки и разгрузки может быть совмещена, тогда как для распределительных центров такой вариант не подходит.
Также имеет значение максимально возможная нагрузка на пол, наличие рампы или пандуса и т. д. Кроме того, важно, какова сфера деятельности прежнего арендатора склада. Если предыдущий арендатор занимался тем же видом деятельности, и склад оборудован соответственно (стеллажная система, система климат-контроля, размеры площадки для погрузки-разгрузки и т. д.), то это, безусловно, плюс. То же самое касается специализированных складов , комментирует ситуацию специалист RRG.
Далеко не всегда компания может найти помещение, удовлетворяющее ее требованиям. Практика показывает, что многие компании приспосабливаются к эксплуатации складов, по техническим параметрам не полностью их удовлетворяющих, в силу недостаточного предложения и высоких цен на рынке , говорит Татьяна Скок.
Куда идет рынок?
По данным аналитиков RRG, ставки аренды на современные складские комплексы класса А держатся на уровне $130-160 за кв. м в год без НДС и операционных платежей. В то же время класс B предлагается по цене $110-140 за кв. м в год. С этими цифрами согласны аналитики компании Stiles & Riabokobylko. По их данным, 8 месяцев 2006 года арендные ставки на складские площади класса А за пределами Москвы остаются на уровне $140 за кв. м в год (базовая ставка). Цены продаж объектов складской недвижимости продолжают расти по причине продолжающегося роста стоимости земли и строительства, комментирует Юлия Мещерина, аналитик рынка складской недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
Регина Лочмеле прогнозирует, что в ближайшем будущем ситуация соотношения спроса и предложения может измениться. Этому, по ее словам, должны способствовать несколько факторов. Во-первых, это рост числа заявленных крупных девелоперских проектов, каждый из которых предусматривает строительство 300-500 тыс. кв. м качественных складских площадей. Во-вторых, сохранение в общем объеме нового строительства высокой доли складских объектов, реализуемых на основе built-to-suit. В-третьих, рост интереса со стороны девелоперов к строительству индустриальных парков, включающих складские комплексы.
Срдеи других тенденций складского рынка Регина Лочмеле называет, в частности, повышение активности профессиональных инвесторов финансирование и рефинансирование проектов, осуществление инвестиционных покупок. Формировать основной спрос на рынке будет ожидаемый выход сетевых девелоперов на региональные рынки России в ближайшие 2-3 года. О планах по созданию разветвленной сети складских и логистических центров объявили ряд крупных российских сетевых девелоперов ( Международное логистическое партнерство (МЛП), РосЕвроДевелопмент , ГК Каскад ).
По мнению Юлии Мещериной, с выходом на рынок складских объектов, заточенных под региональную дистрибуцию и находящихся на значительном удалении от Москвы, объекты вблизи МКАД сохранят привлекательность для компаний-арендаторов, чьим рынком будет по-прежнему являться Москва. При этом специалисты Colliers International прогнозируют сохранение арендных ставок на текущем высоком уровне в течение ближайших 1-1,5 лет.
Собственник; 04.09.06