Складской сектор петербургского рынка
По оценкам разных экспертов, в Петербурге и его окрестностях на стадии строительства и проектирования находится в общей сложности 3,3-4,5 млн высококачественных складских площадей, сообщает "НП".
Просчитать неудовлетворенный спрос сложнее: называются цифры от 1,5 млн до 3,5 млн кв.м. Однако даже если правы наиболее "жадные" до складов аналитики, дефицит хранилищ европейского уровня может быть фактически ликвидирован уже к 2010 году - с учетом заявленных темпов строительства. Проблема в том, что темпы эти в большинстве случаев не соблюдаются. Причем задержки, как правило, сопровождают наиболее крупные проекты возведения терминалов класса А, предназначенных для сдачи в аренду. В принципе, ничего удивительного в этом нет. Не вовремя сдаются как минимум две трети городских бизнес-центров и торговых комплексов. Правда, складские проекты считаются наиболее простыми и быстрыми в реализации, но первопроходцам всегда труднее.
Так, на I кв. 2008-го отодвинулась сдача первой очереди комплекса "МЛП-Уткина заводь", который возводится на внутренней стороне КАД, между Вантовым мостом и Мурманским шоссе. Девелопер - компания "Международное логистическое партнерство" (МЛП) - осваивает участок площадью около 40 гектаров, который находится в его собственности. Общая площадь будущего терминала класса А - примерно 200 000 кв.м. Размер первого блока - приблизительно 80 000 "квадратов". К весне 2008-го будет готова и II очередь комплекса "Теорема Терминал" на пр. Обуховской Обороны, 295 (около 30 000 кв.м), сдача которой также предполагалась в этом году. Этот объект позиционируется как единственный современный склад, строящийся в черте города, и претендует на категорию А+ (особенностям складской классификации посвящен материал на стр.33). Девелопер проекта - УК "Теорема".
По подсчетам экспертов компании Knight Frank, общее пространство комплексов уровней А и В составляло в Петербурге на середину 2007-го 554 000 кв.м. В Colliers International Saint-Petersburg называют цифру в 320 000 кв.м (без учета терминалов, построенных компаниями для внутренних нужд, и холодильных складов). Специалисты Jones Lang LaSalle приводят показатель в 690 000 кв.м качественных складов. Большая часть этих площадей (73%) используется их владельцами для оказания логистических услуг или для хранения собственных грузов. По прогнозу в 2010 году доля таких объектов сократится до 38%, а доминировать на рынке будут терминалы, предлагающие помещения в аренду.
За первое полугодие 2007-го объем предложения качественных складов увеличился, по экспертным данным, лишь на 5-6%. По сведениям Knight Frank, в эксплуатацию было введено около 25 000 кв.м площадей. В Colliers International Saint-Petersburg дают еще более скромную оценку: примерно 20 000 кв.м
В первом полугодии арендные ставки на складские площади оставались стабильными. По данным компании Praktis CB, помещения категории А сдаются по $144-240/кв.м (без НДС и КУ, включая операционные расходы). Объекты класса В ценятся от $96 до $144/кв.м в год, уровня С - по $55-90/кв.м в год. Аренда одного паллето-места в день (без НДС) в качественных складских комплексах, оказывающих услуги ответственного хранения, обойдется в среднем в $0,4-0,5, а холодильные склады предлагают эту услугу по $0,7-0,9 в день. По наблюдениям специалистов Jones Lang LaSalle, в число типичных условий аренды высококлассных складов входит трехмесячный депозит, а также аванс за три месяца для объектов категории А и за месяц - для помещений В-класса. Внутреннее оснащение склада обеспечивает арендатор, за внешнюю отделку и помещения общего пользования отвечает девелопер. Собственник предпочитает сдавать площади уровня А на срок от семи лет, по объектам В-класса можно сговориться и на три года. Ставка, как правило, индексируется со второго года аренды в размере не менее 4%.
Главные потребители складских площадей - логистические компании и перевозчики. На их долю, по статистике Knight Frank, приходится примерно 45% арендованных метров. Запросы клиентов не всегда совпадают с тем, что готовы предложить им собственники. Наибольший спрос сосредоточен в диапазоне от 1000 до 3000 кв.м, а среди заключенных сделок преобладают операции с помещениями от 10 000 кв.м, которые занимают крупные логистические операторы, - констатируют в Knight Frank. В связи с дефицитом площадей комплексы, как правило, заполняются еще на стадии строительства. Так, за полгода до сдачи в эксплуатацию первой фазы терминала "МЛП-Уткина заводь" пул арендаторов был сформирован полностью. Среди клиентов комплекса - компании Relogix, RLS, FinPost, Megalogistic и др. За восемь месяцев до завершения стройки реализованы площади в терминале "Пулково", который целиком занял западный арендатор.
По оценке экспертов Jones Lang LaSalle, минимальная ставка доходности по складским проектам составляет 10,5-11%. Рынок активно осваивают сетевые девелоперы, в том числе международного происхождения. Среди них - холдинг "Евразия Логистик", компании МЛП, AKM Logistics, Raven Russia Ltd. Западные инвестиционные фонды и финансовые институты охотно вкладывают деньги в строительство комплексов высокого класса, особенно если в тандеме с ними работают логистические операторы. В этом списке - британские инвестфонды Fleming Family & Partners и Raven Russia Ltd, фонд White Days, финские Sponda и EPI (Evli Property Investments) Russia.
Строящиеся комплексы крайне неравномерно распределяются по карте города. Главными кладовыми Петербурга обещают стать Шушары, в то время как стратегически важное северное направление явно недооценено инвесторами. На развитии складского рынка благоприятно сказывается расширение дорожной сети и Морского порта. Кроме того, дополнительный спрос создают новые торговые сети, приходящие в город, а такие инвесторы, как General Motors, Toyota и Nissan, способны дать толчок к созданию целых технопарков.
Бурное строительство современных логистических комплексов пока не компенсирует нехватку складских площадей для малого и среднего бизнеса. Небольшие помещения для хранения товара, расположенные вблизи транспортных развязок, по-прежнему пользуются повышенным спросом.
По данным ГУИОН, складской сектор городского рынка недвижимости составляет 6 346 400 кв.м, в том числе общая площадь "встроек" равна 684 200 кв.м. По разным подсчетам, в обороте на рынке находится 300 000-400 000 кв.м складских площадей категорий С и D. В основном это подвалы, цоколи и бывшие производственные цеха. Такие помещения не отвечают минимальным требованиям современной логистики.
Складские конгломераты активно формируются вблизи таких магистралей, как Московское и Пулковское шоссе, пр. Славы и Софийская ул., пр. Обуховской Обороны, Ленинский пр., пр. Маршала Жукова, ул. Камышовая, конец Приморского пр., Стародеревенская ул., ул. Савушкина, Шуваловский пр., Пискаревка, пр. Науки и ул. Софьи Ковалевской. Сложившиеся зоны - это Уткина заводь, Горелово, промзона "Парнас", Шушары, бывшие овощебазы, промышленные территории по всему городу (из крупнейших, например, - Кировский завод). "Зоны современной логистики только создаются, - отмечает Игорь Лучков, директор департамента оценки Becar Commercial Property SPb. - Старые склады весьма хаотично разбросаны по городу и зачастую перепрофилируются под что угодно. Модернизацию в основном претерпевают только объекты, расположенные на окраинах. В центре на их месте предпочитают построить жилье, офис или магазин".
Из встроенных помещений, разумеется, приоритет - за первыми этажами с цоколем или просторным подвалом. Средний и малый бизнес ищет под склады объекты небольшой площади недалеко от метро. В городе остро ощущается нехватка площадей от 200 до 1000 кв.м. "Небольшие торговые фирмы интересуют склады от 200 до 380 кв.м, - говорит Вадим Маркович, генеральный директор Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга, - крупные торговые операторы предпочитают помещения от 800 кв.м. В данном сегменте рынка спрос превышает предложение в несколько раз. Основной критерий выбора - близость к транспортным магистралям. Поэтому все больше заявок поступает на покупку помещений за чертой города, в ближайшем пригороде (не более 10 км). Склад в Ленобласти стоит на 20-25% меньше".
Крупные блоки от 3000 кв.м предлагаются в аренду от 150-220 у.е. за "квадрат" в год. Цены на качественные склады столь высоки, что нередко ввергают в шок даже московские компании. Но найти хороший склад по-прежнему сложно, так что приходится мириться и с такими жесткими условиями. Только около 40% складских помещений отвечают требованиям логистики. Ситуация может измениться в два ближайших года, когда появятся новые крупные логистические комплексы. Тем не менее, по оценкам экспертов, нехватка качественных складских площадей сохранится до 2010 года.
"Сделок по купле-продаже складов наблюдается очень немного. В основном продаются участки под складскую застройку. За год земля подорожала в несколько раз. Если в начале 2006 года ценник составлял $30-40/кв.м, то сейчас "квадрат" участка предлагают за $100-200", - добавляет Зося Захарова, заместитель директора департамента консалтинга АРИН. По данным Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга, в октябре в аренду предлагалось незначительное количество объектов. В большинстве случаев это помещения на окраине города от $9,5 до $19,5 за "квадрат" в месяц. Стабильное повышение арендных ставок наблюдается в Петроградском, Адмиралтейском, Калининском, Красногвардейском, Кировском и Василеостровском районах. Цены на склады в среднем поднялись на 15-20% с начала года.
Conon.ru; 13/11/07