Склады в ожидании арендаторов
Минувший год стал временем серьезных испытаний для складского сегмента. Снижение товарооборота и сворачивание планов по развитию у ритейлеров привело к падению спроса. Впервые уровень вакантных площадей достиг 12%. Резко сократилось и число проектов. Однако эксперты полагают, что самое трудное позади и в 2010 году следует ждать постепенного оживления рынка.
Эх, пустым-пуста моя коробушка...
В прошлом году на складах впервые появились свободные полки, стеллажи, целые блоки. Торговые операторы были вынуждены пересмотреть планы развития и на время забыть о расширении. Некоторые ушли с рынка. Уровень вакантных площадей в Московском регионе, по данным Jones Lang LaSalle, к концу года достиг 12,4%. «Отсутствие доступного финансирования, давление кредиторов, падение спроса привели к уменьшению масштабов проектов и резкому сокращению их числа, — говорит Вячеслав Холопов, директор отдела складской недвижимости Knight Frank. В 2009 году в основном достраивались начатые комплексы. По оценкам аналитиков Knight Frank, за этот период в Московском регионе на рынок вышло около 600 тыс. кв. м, в 2010 году ожидается ввод около 270 тыс. кв. м. О новом строительстве не заявлялосьПо мнению экспертов Colliers International, в наиболее сложном положении находятся проекты, еще не введенные в эксплуатацию. Шансы подписать предварительный договор аренды до ввода комплекса, как в прошлом году, у девелоперов невелики.
Чтобы удержать клиентов, собственники готовы идти на любые уступки (уменьшение ставок, сокращение авансируемого периода, снижение депозита, увеличение арендных каникул, предоставление дополнительных опций и т.д. Значительной коррекции подверглись сроки: если раньше договоры заключались на пять-семь лет, то сейчас — на три, два и даже один год. По сведениям Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в I квартале 2009 года ставки уменьшились на 30% — со $130-140/кв. м в год до $100-110/кв. м в год. В III-IV кварталах цены уже не менялись. Однако докризисный дефицит и недостаточная насыщенность логистического рынка привели к тому, что уже осенью спрос начал восстанавливаться. Так, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в III квартале было сдано более 200 тыс. кв. м класса А, что суммарно превышает общий объем сделок за первое полугодие.
Войдет ли в моду built-to-suit?
В январе стало известно о крупнейшей сделке прошлого года — компания «Эльдорадо» арендовала 67,23 тыс. кв. м в первой очереди складского комплекса «ПНК-Чехов». После окончания сооружения в 2010 году второй и третьей очередей общая площадь проекта «ПНК Групп» на Симферопольском шоссе, превысит 300 тыс. кв. м. Во II квартале «Эльдорадо» планирует разместить здесь свой основной распределительный центр. Интересно, что комплекс построен по принципу built-to-suit. Здание спроектировано с учетом специфических требований клиента, определено наилучшее соотношение складских, мезонинных и офисных помещений, расположение погрузочно-разгрузочных зон, оптимизирована парковка. Перейдя на собственную логистику, «Эльдорадо» сможет снизить операционные издержки, получить полный контроль над передвижением товара и, благодаря удобному расположению комплекса, оптимизировать транспортные потоки из Москвы в другие регионы России.
Отмечая масштаб и уникальность данной сделки, эксперты все же подчеркивают, что возведение складов по принципу built-to-suit скорее исключение, чем правило. Входя в проект, заказчик должен заплатить обеспечительный платеж по будущему договору аренды, а к долгосрочным вложениям сегодня готовы далеко не все. Если в ближайшее время не случится новых экономических потрясений, спрос на складскую недвижимость постепенно восстановится, а доля вакантных помещений сократится, уверены эксперты. Цикл девелопмента такого объекта составляет 1,5-2 года, и, соответственно, новые комплексы появятся не ранее первой половины 2011 года. Можно предположить, что в этой ситуации к середине — концу года качественное предложение существенно уменьшится и спрос превысит предложение.
Время субарендатора
До кризиса была широко распространена практика аренды складов «про запас», в расчете на возможное расширение. Сегодня же многим приходится думать о выживании, поэтому снятые площади предлагаются «по второму разу». Причем, согласно налоговому законодательству, ставка по договору субаренды не может быть ниже изначальной. Как в этой ситуации привлечь субарендатора и вернуть хотя бы часть средств, затраченных на оплату неиспользуемых площадей?
Здесь компании вынуждены идти на различные хитрости. Например, взимать плату исключительно за аренду помещения, беря на себя коммунальные расходы. В этом случае можно возместить до 70-80% издержек. Как положительный момент можно отметить тот факт, что во время кризиса качественные склады стали доступнее предприятиям малого и среднего бизнеса. Ранее помещения размером менее 3-5 тыс. кв. м на рынок практически не выходили. Сейчас съемщики сплошь и рядом делят свои площади и предлагают их в субаренду.
Большие надежды
В 2010 году, по оценкам Knight Frank, в Московской области ожидается ввод в эксплуатацию 270 тыс. кв. м качественных складов. Основная активность арендаторов по-прежнему будет наблюдаться именно здесь. В региональных центрах качественные площади будут снимать преимущественно компании федерального масштаба. Величина ставок в первом полугодии прогнозируется на текущем уровне, к концу года возможен рост, связанный с небольшим объемом спекулятивного строительства. «Основными потребителями услуг в 2010 году останутся торговые сети, а также логистические операторы, арендующие комплексы под конкретных клиентов, — считает В. Холопов. — Вакантные площади в столичном регионе — порядка 400 тыс. кв. м — при существующем уровне поглощения уйдут с рынка в 2010 году. В других субъектах РФ объем свободных помещений останется высоким – до 30-50%».
Согласно прогнозам GVA Sawyer, к концу года нас ожидает снижение уровня вакантных площадей до 9-11%. В 2010-2011 годах резко сократится новое предложение. Отсутствие спроса на склады в 2009-2010 годах приведет к стабилизации ставок, после чего они начнут существенный рост, и к 2011-му могут оказаться на 10% выше текущих. Изменения также коснутся основных участников рынка, особенно девелоперов логистических комплексов. Влияние основных игроков может перераспределиться — сильные операторы получат шанс упрочить позиции. Часть компаний, в первую очередь новички, с большой долей вероятности расстанутся со своими проектами, следует ожидать волны слияний и поглощений. Новые склады будут заняты не более чем на 60-80%. Полного заполнения можно ожидать только через два-три года, когда рынок восстановится окончательно.
Domania.ru ; 12.03.10