Собственный складской комплекс - через тернии к звездам
Марина Журкевич,генеральный директор
ООО «Интертерминал»
Как известно, от идеи до воплощения огромная дистанция. А путь создания складского комплекса не только велик, но и тернист. Только в том случае, если есть четкое понимание задачи, учтены все риски и предусмотрены нештатные ситуации, возникновение которых неизбежно, подобный проект может быть успешным. Наш опыт позволяет рассмотреть комплекс вопросов, возникающих при строительстве и дальнейшем управлении складским комплексом применительно к Санкт-Петербургу.
Для начала определимся с терминологией. Так называемый «складской бизнес» делится на две части: девелоперскую и операторскую. К девелоперской относится все, что касается выбора участка, проектирования и процесса строительства складского комплекса. К сфере компетенции оператора относится управление построенным складским комплексом и все вопросы, связанные с обслуживанием клиентов. В этом номере мы коснемся проблематики девелоперской составляющей складского бизнеса.
Как много значит место
Выбор участка под складские комплексы требует особого подхода, и именно здесь могут возникнуть первые сложности. Современный склад подразумевает не только наличие прилегающей развитой транспортной инфраструктуры, но и выгодное месторасположение с точки зрения организации дистрибуции.
В Санкт-Петербурге сейчас заявлено большое количество проектов по строительству складских комплексов, расположенных вне городской черты, однако это не значит, что подобные комплексы удобны в плане организации своевременной доставки продукции в розничные сети Петербурга. Например, при доставке грузов в магазины города из Шушар, которые сейчас активно осваиваются, неизбежно возникнут сложности, связанные с отсутствием развитой транспортной инфраструктуры. В настоящее время въезды в город существенно перегружены, а заявленные к строительству складские комплексы создадут дополнительный поток малотоннажного автотранспорта.
Кроме того, при выборе участка для строительства складского комплекса необходимо учитывать возможность подключения к железной дороге. Хотя, по большому счету, наличие подъездных железнодорожных путей и контейнерного терминала сильно на складском бизнесе не сказывается, это является дополнительным критерием, учитываемым клиентами при принятии решения о выборе терминала для хранения своих грузов.
Оправдана ли мультимодальность оператора?
Компания «Интертерминал-Предпортовый», входящая в Группу компаний «Интертерминал», – мультимодальный оператор. Складской комплекс «Интертерминал – Предпортовый», находящийся в ее управлении, обладает крупнейшим в России внутренним (тыловым) контейнерным терминалом, подъездными железнодорожными путями, собственным тепловозом и крупнотоннажной погрузо-разгрузочной техникой. Складской комплекс находится в непосредственной близости от крупнейших транспортных магистралей. Однако это не является гарантией успешности проекта.
Любой оператор, складской комплекс которого расположен в месте, где невозможно обладать мультимодальностью, в состоянии заказать на аутсорсинге услугу, которая дополнит его деятельность в соответствии с потребностями клиентов именно там и именно тогда, когда эти потребности наступили. Поэтому мультимодальность с точки зрения обслуживания грузопотока клиентов хоть и остается желательным фактором, но все же не является обязательным условием нормального функционирования складского комплекса. Если раньше, когда логистический бизнес только зарождался, мультимодальность имела существенное значение, то теперь на каждом участке обработки грузов есть свои профессиональные компании с опытом работы, активами и контрактами, которые всегда можно привлечь к сотрудничеству.
Зачем, например, нам учиться быть лучшим оператором по экспорту или импорту контейнерных грузов, если у нас есть корпоративное соглашение с транспортно-экспедиторской компанией «Модуль», которая работает на нашем контейнерном терминале и прекрасно с этими задачами справляется? Сколько нам бы пришлось инвестировать в содержание, а также обучение штата сотрудников и технологии, для того, чтобы достичь необходимого для качественного обслуживания клиентов уровня? Зачем тому же «Модулю» иметь в своем составе складской комплекс, если можно обратиться к нам? Таким образом, быть мультимодальным оператором очень дорого и, на наш взгляд, на сегодняшний день нецелесообразно. Более правильный подход заключается в том, чтобы добиваться профессионализма в конкретном сегменте и взаимодействовать с такими же профессионалами по тем направлениям деятельности, потребность в которых наступает у клиентов. Кроме того, подобное взаимодействие профессионалов приводит к синергетическому эффекту и позволяет предложить клиенту более выгодные тарифы на логистические услуги.
Что же надо осваивать?
Что касается выбора участка под складской комплекс в Санкт-Петербурге, то оптимальный вариант мы видим в следующем. Существенную часть города занимают территории различных заводов и предприятий, которые уже вряд ли восстановятся в полном объеме после развала промышленности в 80-90-х годах. Эти промышленные зоны остаются невостребованными, именно их и следует осваивать. Преимущества подобных объектов очевидны – расположение в черте города, наличие инженерных сетей и хороших фундаментов, сформированная прилегающая транспортная инфраструктура и железнодорожные коммуникации. Все это делает данные проекты привлекательными и с инвестиционной, и с девелоперской точек зрения. В качестве примера можно привести завод “Обуховской обороны”, который имеет хороший потенциал для развития складской инфраструктуры.
Грузы из морского порта традиционно идут через городскую транспортную сеть, что также хорошо укладывается в концепцию развития промзон. Кроме того, как уже говорилось, за пределами Санкт-Петербурга операторы неизбежно столкнутся с проблемой въезда и выезда из города, которая может быть снята только при условии развития транспортной инфраструктуры. Именно поэтому на данном этапе строительство складских комплексов наиболее перспективно именно в промзонах, расположенных в городской черте. С точки зрения финасовой эффективности и сроков выбор в пользу развития промзон очевиден, однако при выборе конкретного участка важно учитывать, какое назначение отводится данной территории генпланом.
Кто и для кого строит?
Одна из проблем создания складского комплекса заключается в том, что в отличие от других зданий промышленного назначения типовых проектов складов не существует. Все помещения складов абсолютно разные. Это напрямую зависит от их назначения, закладываемых в проект нагрузок, условий, типа хранения и обработки предполагаемых грузов. Важно, каким будет хранение на складе – напольным или стеллажным. Необходимо учитывать количество ворот, стеллажей и многое другое. От этих параметров в свою очередь зависит проектирование систем пожаротушения и вентиляции.
Большое значение имеет, кто является заказчиком строительства склада. Если строит производитель для собственных нужд, то у него уже есть техническое задание по площадям, условиям и типу хранения грузов. Если целью девелопера является создание универсального складского комплекса, то он вынужден будет первоначально определить целевую группу потенциальных клиентов, на оказание услуг которым будет рассчитан комплекс, изучить спрос в данном сегменте, а затем уже приступить к созданию технического задания на проектирование складского комплекса с учетом объема спроса и выявленных потребностей.
Первый вопрос, который встал перед нами при принятии решения о строительстве складского комплекса класса А еще на этапе предпроектных исследований и разработок - на какого клиента будет ориентирован комплекс и какие именно грузы будут там храниться. Это самый главный вопрос при проектировании склада. Важно для себя сформулировать и четко представить, что необходимо получить в итоге на том участке земли, который уже есть в наличии.
Сконцентрируйтесь на первоначальном этапе
В самом начале создания складского комплекса неизбежно возникает вопрос: как быстро принять решение о приобретении прав на землю, не представляя, какой именно складской комплекс будет там размещен и как он будет построен. С другой стороны, утверждение проекта и получение финансирования возможно только после того, как будут оформлены права на конкретный участок.
На этом этапе очень важна грамотная, профессиональная консультация специалистов в привязке к имеющемуся земельному участку. В процессе подобных консультаций формируется представление о схеме территории складского комплекса, вырабатываются объемно-планировочные решения, оцениваются индикативные затраты на строительство, подведение инженерных коммуникаций и выделение необходимых лимитов по мощностям, а также появляется принципиальная возможность реализации этих потребностей на данном участке. Таким образом, в процессе консультаций создается базисная модель будущего складского комплекса, которая либо позволяет принять обоснованное решение о начале строительства, либо наоборот, заставляет отказаться от дальнейшей реализации проекта.
В случае принятия положительного решения о создании складского комплекса именно выводы консультантов лягут в основу технического задания, на основе которого будет выполнено проектирование и составлена рабочая документация, по которой затем будет вестись строительство.
Учитывая невысокую рентабельность складского бизнеса и стоимость возможных ошибок, при отсутствии четкого понимания и представления о том, каким должен быть склад и как он будет функционировать, от идеи строительства лучше отказаться.
При этом также надо понимать, что у одной задачи конструкционные решения могут быть абсолютно разные. Например, именно так, в процессе создания складского комплекса «Интертерминал-Предпортовый», появилось решение о совмещении в одном складском помещении отапливаемой части, предназначенной для грузов сухого хранения, и рефрижераторной части с температурным режимом от минус 5 до минус 18 градусов по Цельсию. С одной стороны, дополнительные затраты по сравнению со стоимостью строительства отдельно стоящих складов составили $3 млн, так как общая стена между сухим складом и рефрижератором с точки зрения пожарной безопасности должна представлять собой пожарный брандмауэр. Но с другой стороны, у подобного склада есть неоспоримое достоинство – общая железнодорожная рампа. Кроме того, когда спрос на рынке хранения рефрижераторных грузов значительно превышает предложение, данное конструктивное решение позволяет в минимальные сроки и с минимальными затратами развить рефрижераторные мощности на основе существующего складского помещения, увеличив при этом объем хранения с 20 до 45 тыс. тонн.
Школы и нормы проектирования
Мы столкнулись с двумя подходами, школами в проектировании: современными, представленными различными архитектурными мастерскими, и школами советского образца, представленными проектными институтами. Понятно, что человеку, до сих пор применяющему ГОСТы советских времен, сложно спроектировать склад класса А. Тем не менее, склады, построенные с учетом подобных ГОСТов, потенциально готовы выдержать любые перегрузки, а сами проекты легко проходят госэкспертизу. Это плюс. К минусам можно отнести тот факт, что применение устаревших нормативов и требований к проектированию складских комплексов значительно увеличивает стоимость строительства и, как правило, ухудшает технологичность работы самого объекта.
В противоположность старой школе, согласование проектов, выполненных по современным стандартам и разумно учитывающих требования, предъявляемые к нагрузкам на складах класса В и А, в государственных структурах - процесс крайне длительный и тяжелый. При этом само проектирование проходит быстро, стоит дешевле, конструкции сооружений современные и легкие, однако в целях экономии иногда могут применяться довольно спорные конструктивные решения, для анализа которых также необходимо прибегать к консультациям специалистов.
Не экономия средств, а надежность
К сожалению, на этапе проектирования невозможно задать какие-либо рамки по стоимости создания проекта. Задачи девелопера и проектировщика диаметрально противоположны. Девелопер стремиться построить склад с разумным учетом всех требований, в минимальные сроки и максимальной экономией средств. Задача проектировщика – не сэкономить деньги или вписаться в определенный бюджет, а спроектировать таким образом, чтобы здание выдерживало максимальные нагрузки и не допустить обрушения конструкций. Поэтому зачастую проектировщики предпочитают перестраховаться, и каждая такая перестраховка ведет к удорожанию строительства. Таким образом, сказать сразу и точно, во сколько обойдется строительство именно в этом месте, на этом грунте, с этой розой ветров, на этапе проектирования не представляется возможным.
Рассматривая структуру организации непосредственно процесса строительства, можно выделить два основных варианта:
1 вариант. Вначале проводится тендер на генеральный подряд, затем на генподрядчика возлагается задача привлечь проектировщика и субподрядчиков, необходимых для выполнения строительных работ. При этом заказчик не застрахован от необходимости так называемых «дополнительных» расходов, которые, как правило, составляют 30-40% от предполагаемой стоимости. Практика показывает, что они есть всегда, т.к. обязательно окажется, что что-то не учли или забыли. С другой стороны, к преимуществам первого варианта можно отнести то, что данная схема организации процесса строительства позволяет вести многие работы параллельно, что существенно сокращает сроки реализации проекта.
2 вариант. Прямое обращение в проектную организацию и проведение тендера на генподряд на основе рабочей документации, выданной проектировщиками по окончании проектирования и получения акта госэкспертизы. Минус этого варианта – растягивание работ по срокам. Тем не менее, второй вариант наиболее предпочтителен, т.к. в данном случае заказчик уже имеет готовый проект, который целиком и полностью его устраивает, и в котором он знает все вплоть до мельчайших деталей, сам предмет генерального подряда четко определен, существует рабочая документация и, следовательно, тема дополнительных работ исключается в принципе.
Нет конкуренции - нет качества
В Санкт-Петербурге организовать процесс строительства сложно, главным образом из-за отсутствия качественного генподряда и конкуренции на этом рынке.
В нашем понимании профессиональный, ответственный и грамотный генподрядчик должен обладать несколькими признаками.
Во-первых, такая компания должна уметь в комплексе решать все задачи, как по строительству, так и по инженерии, включая взаимоотношения с монополистами, вплоть до регистрации права собственности и сдачи объекта в эксплуатацию, с четким соблюдением всех условий и сроков, предусмотренных контрактом.
Во-вторых, профессиональный генподрядчик должен иметь оборотные средства в размере не менее 30% от стоимости контракта для того, чтобы иметь возможность при необходимости вовремя закупить материалы, расплатиться с субподрядчиками и нанять рабочую силу. При этом данные средства должны быть зарезервированы под конкретный проект. Нередки случаи, когда генподрядчик с оборотным капиталом набирает слишком много заказов, и его материальной базы оказывается недостаточно, чтобы справиться со всем объемом работ в отведенные сроки.
Материальная база, имеющаяся в распоряжении подрядчика, должна включать в себя не только оборотные средства, но и технику, механизмы, а также необходимое количество рабочей силы, т.к. отсутствие по каким-либо причинам на строительной площадке даже одного человека может привести к простою и, следовательно, к прямым убыткам. Если генподрядчик не владеет ситуацией в данном вопросе, эти убытки неизбежно лягут на плечи заказчика.
Важный момент заключается также в том, насколько компания, осуществляющая генподрядную функцию, укомплектована профессиональными, грамотными кадрами. У строительной фирмы может быть хорошая реклама и позиция на рынке, но качество работ может серьезно измениться, если из нее уйдут 3-4 ключевых специалиста. Исключать такие риски нельзя, они есть и достаточно высокие.
Стоимость генподрядных услуг при этом не должна превышать 7-10%.
Такого генподрядчика в Санкт-Петербурге, как, наверное, и в большинстве других городов, к сожалению, нет.
Быстро, качественно и в срок, но за большие деньги
Таким образом, если перед вами стоит задача построить быстро, качественно и в срок, к расчетной стоимости на генподрядные услуги можно смело прибавлять около 40%. Если же вы хотите уложиться в 7% стоимости этих услуг, то вам придется взять функции генподрядчика на себя.
Даже если удастся привлечь квалифицированного генподрядчика из Москвы или другого региона, надо понимать, что субподрядчиков по инженерной инфраструктуре, фундаментам и многим другим видам работ он не привезет с собой, а все равно будет искать их на месте. Надо признать, что строительный комплекс Санкт-Петербурга пока не готов к крупным заказам на строительство производственных сооружений. Конечно, от подобного заказа никто не откажется, но на практике все обстоит именно так: компании активно участвуют в тендерах, выигрывают их, а затем возникают различные «непредвиденные обстоятельства», «дополнительные расходы», сроки строительства растягиваются, делая сами проекты неимоверно дорогими.
Как учесть все риски?
Сам контракт на строительство должен быть детально проработан, чтобы максимально предусмотреть все возможные риски. Но даже наличие хорошего, правильно составленного договора не панацея.
Можно выделить две самые опасные для заказчика стадии строительства. Первая – когда контракт подписан, а подрядчик не вышел на объект и все время откладывает начало работ. Это говорит о том, что выбранная компания не является надежной и на практике не может гарантировать качество и сроки работ, время потеряно, инвестиционный ресурс, за который платит заказчик строительства, простаивает, и тендер необходимо проводить заново.
Вторая опасная стадия – когда объект готов на 80%. В это время нужно четко контролировать все платежи подрядчика его субподрядчикам и поставщикам стройматериалов, чтобы иметь полную информацию о его финансовом состоянии, так как именно в этот момент подрядчик может выдвинуть требование дополнительного финансирования. В случае отказа заказчик рискует потерять генподрядчика и остаться с незавершенным объектом, например, зимой без тепла. Летом подобная ситуация ничуть не лучше, т.к. лето – горячий сезон для строительных организаций, и нового генподрядчика просто не найти. Если новый подрядчик и будет найден, он намеренно завышает стоимость работ, мотивируя это недоделками и ошибками предыдущих строителей. Мы столкнулись с подобной проблемой при строительстве комплекса «Интертерминал – Предпортовый». Генподрядчик покинул стройплощадку в апреле, предварительно выставив нам дополнительно около $8 млн, что увеличивало цену контракта почти на 40%. Мы, разумеется, не согласились и вынуждены были взять генподрядные функции на себя, т.к. летом, в высокий сезон, не смогли никого найти по разумным ценам. В настоящее время строительство данной очереди практически завершено с минимальным отклонением от первоначальной стоимости. Объекты еще не введены в эксплуатацию официально, но уже частично функционируют в испытательном режиме.
Так как спрос на услуги генподряда превышает предложение, строительные компании в целях увеличения прибыли стремятся набрать как можно больше заказов, которые они потом часто не в состоянии выполнить с четким соблюдением сроков. В этой ситуации заказчик должен внимательно следить за ситуацией на своей стройплощадке и быть готов при необходимости, если у генподрядчика не хватит оборотных средств, начать производить оплату строительных материалов и оборудования по прямым контрактам с поставщиками. Более того, подобная схема взаимодействия с поставщиками предпочтительнее, т.к. таким образом можно избежать завышения цен и непрерывно обеспечивать процесс комплектации строительства необходимыми стройматериалами, чтобы исключить простои техники и человеческого ресурса, даже если генподрядчик покинет строительную площадку.
Осторожно: монополисты
Еще одна проблема, с которой также придется неизбежно столкнуться - взаимоотношения с монополистами. При расчете инвестиционной стоимости проекта строительства склада или складского комплекса на подключение объекта к сетям (электричество, вода, отопление, канализация) закладывается определенная сумма. Но предсказать, сколько точно будет потрачено по факту, не сможет никто. И это серьезный риск, т.к. итоговая стоимость подключения к сетям выясняется уже после того, как оформлены права на землю, выполнено обследование участка, выданы технические условия подключения и практически завершено проектирование.
Прежде чем оформлять права на участок, необходимо учесть эти риски, привлечь профессиональных консультантов, способных дать грамотную оценку и предоставить максимально достоверные расчеты, и принять решение, стоит ли начинать строительство именно в этом месте. В противном случае можно провести большую работу, потратить огромные деньги, и только после этого понять, что данный проект не жизнеспособен, т.к. монополисты могут выставить просто нереальные условия.
Также есть риск, что даже выполнение техусловий девелопером не сможет застраховать от дополнительных расходов и гарантировать своевременное подключение. Подобное положение характерно для ситуации со всей инженерной инфраструктурой.
Проблему могло бы решить наличие комплексной межведомственной услуги по подключению к сетям, включая обследование территории, выдачу техусловий и оформление всей необходимой документации, но такой услуги нет, как нет и четких тарифов, и утвержденной прозрачной процедуры, препятствующей монополистам в уклонении от заключения договоров. По нашим данным, в Москве есть несколько компаний, неофициально предоставляющих подобные услуги. В Санкт-Петербурге, к сожалению, подобный сервис отсутствует.
В дополнение, в 2007 году появятся новые монополисты, которые, согласно поправкам, внесенным в законодательство, будут выдавать технические условия и разрешения на подключение к железной дороге и к автомобильным трассам общего пользования.
А в идеале…
Исходя из нашего опыта, учитывая, что склад не является сложным производственным сооружением, чтобы правильно организовать процесс строительства складского комплекса, мы бы рекомендовали самим становиться и застройщиком, а в идеале и генподрядчиком. Это даст возможность контролировать расходование средств и весь процесс создания комплекса вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию и получения правоустанавливающих документов. При этом, конечно, возникает необходимость формирования своего штата профессионалов, способных справиться со всеми описанными проблемами, но в данном случае цель оправдывает средства. Эти специалисты будут досконально знать, как проходят документы по монополистам, уметь проверять наличие или отсутствие тех или иных материалов у производителей, а также прогнозировать цены на них. Ни один генподрядчик этого делать не будет.
На бумаге и на деле
С завершением строительства проблемы не заканчиваются. Когда наступает момент официальной сдачи объекта и регистрации права собственности, в процесс включаются 15-17 государственных организаций, в каждой из которых, например, при нормативах в 30 дней вопрос может рассматриваться по три месяца и более. При этом документы выдаются задним числом, чтобы формально инструкции соблюдались. Повлиять на это практически невозможно, т.к. у чиновников нет ни малейшей заинтересованности в вашем конечном результате.
В заключение можно сказать, что создание современного складского комплекса «с нуля» - процесс трудоемкий и дорогостоящий, что не позволяет в дальнейшем предложить экономичные условия при последующей сдаче построенных помещений комплекса в аренду. В условиях жесткой ценовой конкуренции на рынке потребительских товаров, когда грузовладельцы стремятся максимально сократить свои издержки и бюджеты на логистику из года в год сокращаются, на наш взгляд, более целесообразно реанимировать под склады уже имеющиеся объекты, построенные в советские времена и не пригодные в настоящее время к эксплуатации в силу неликвидного состояния.
В следующий раз мы поговорим о специфике управления складским комплексом, в которой также есть свои сложности. Но решить все штатные и нештатные ситуации (будь то управление техникой или людьми) можно, если знать их причины и предвидеть возможные последствия.