"Умные" склады ждут своего часа
Среди крупных городов России, где развита торговля, Краснодар самый необеспеченный складами. И даже имеющиеся объекты — низкокачественные.
По словам Евгения Панасенко, руководителя представительства GVA Sawyer в ЮФО, основная часть складских помещений Кубани находится в Краснодаре (т. к. здесь сосредоточено около 40% товарооборота всего региона). Объем складов оценивается в 350–400 тыс. м2, большинство из них относится к классам C и D, они были построены более 20–25 лет назад, поясняет Алексей Милюк, аналитик ГК «Эксперт».
Специалисты говорят, что краснодарские склады — низкокачественные, переоборудованные из бывших производственных помещений. Большинство из них расположены в районе ул. Российской, Новороссийской, Уральской, Путевой, Зиповской и Ростовского шоссе. Небольшое количество складов есть в районе Краснодарского мясокомбината, аэропорта и в районе Рубероидного завода, а также в пригороде Краснодара.
Цены «пляшут»
Как рассказали эксперты, с 2005 г. арендные ставки стабильно росли. В 2008 г. плата за м2 складской недвижимости увеличилась в 3,2 раза. Но уже в 2009?г. в связи с экономическим кризисом произошло резкое падение цен. В первую очередь это отразилось на высококлассных складах, т.к. большинство арендаторов, стремясь минимизировать расходы на хранение продукции, предпочли снимать дешевые площади. По мере выхода из кризиса ситуация на рынке улучшалась: наметилась тенденция стабилизации цен. Рост арендных ставок в период с 2009 г. составил порядка 5–7% в год, рассказывает Алексей Милюк.
Евгений Панасенко говорит, что в Краснодаре ставки на склады класса С — около 150 рублей за м2. Встречаются предложения и от 50 рублей. По данным Павла Платонова, руководителя отдела продаж группы компаний «Эспро», аренда помещений класса А обойдется в 320–350 рублей за м2 в месяц (без учета коммунальных платежей).
Свободных мест мало
Склады в Краснодаре практически полностью загружены, вакантные площади в складах класса В отсутствуют, в складах класса С их доля составляет порядка 2%, в помещениях класса D — 6%. Большим спросом у арендаторов пользуются помещения площадью 500–1000 м2 (порядка 45%), наименьшим — объекты более 1000 м2. К крупным арендаторам аналитики относят торговые сети с такими категориями товаров, как продукты питания, хозяйственные товары, мебельные производства, поставщики керамической плитки, поставщики строительных материалов, металлопрокатные производства. В Краснодаре услуги по аренде складов и логистические услуги оказывают компании: ЗАО «Торус» (многофункциональный офисно–складской комплекс на ул. Круговой); ООО «Трансазия Лоджистик» (складской комплекс общей площадью 5 000 м2, из них 3 500 м2 — пищевые склады, 1 500 м2 — непищевые, ул. Стахановская); ООО «Металлглавснаб» (комплекс на участке 18 га, имеет крытые склады и площадки для открытого складирования грузов, оборудованных 11 мостовыми кранами, с возможностью единовременного хранения 50 тыс. т, ул. Новороссийская) и др.
«Холодные» склады
В Краснодаре работает несколько крупных комплексов, оснащенных холодильным оборудованием. Среди них — ЗАО «Хладокомбинат» (ул. Уральская); ОАО «Мясокомбинат Краснодарский» (ул. Воронежская) и ООО «Кубаньхолод» (ул. Уральская). Основные потребители таких помещений — производители и импортеры продукции, требующей специального температурного режима (молочной, мясной, замороженных полуфабрикатов, лекарственных средств и косметики и др.). Температурный режим в таких складах варьируется от +10 до –35 °С. Стоимость аренды составляет в среднем 500–800 рублей за 1 м2 в месяц, говорит Алексей Милюк.
Новые проекты
По словам Евгения Панасенко, в докризисный период на территории края планировался ввод ряда крупных объектов. О планах строительства заявляли 11 девелоперов. Общая площадь их комплексов — 1?500 тыс. м2, но кризис скорректировал эти планы.
Сейчас в Краснодарском крае строится пять логистических центров. На Западном обходе Краснодара (в районе 2–го отделения совхоза «Солнечный») строит компания ЗАО «ЕВРАЗЭС Краснодар». Площадь складских помещений — 30 тыс. м2. Офисных — 2 тыс. м2. Ввод в эксплуатацию запланирован на II квартал 2012 г.
ООО «Холдинг Кубань» возводит объект на Восточном обходе (поселок Лорис). Общая складская площадь — 40 тыс. м2, офисы — 4,8 тыс. м2. Логистический комплекс Regional Development Company (RDC) строится на севере Краснодара у дорожной развязки Ростов — Краснодар — Джубга. Площадь 1–й очереди — 30,6 тыс. м2, из которых пятая часть — низкотемпературные склады и временные хранилища. Общая площадь логопарка — 67 тыс. м2.
ООО «Логопарк «Кубань» (проект Megalogix, девелоперы Raven Russia и «Авалон») возводит комплекс класса А на трассе М4, в районе краснодарского аэропорта. Первая очередь — 36,4 тыс. м2. Открытие запланировано на II квартал 2012 г.
Компания «Прогресс — Юг» планирует начать строить логокомплекс в станице Ленинградской во II полугодии 2012 г. ООО «АПСК» летом 2012 г. начнет возведение объекта класса А в поселке Афипском (20 тыс. м2). Сдача в эксплуатацию — конец 2013 г. Еще один проект, складской комплекс «Новая Адыгея», реализуется в Тахтамукайском районе в Адыгее.
Евгений Панасенко считает, что строить логистические комплексы выгодно в Краснодаре и Новороссийске. Риск один — невостребованность площадей. Цены на помещения достаточно низкие, а успех проекта зависит от заполняемости объекта. Если слишком большое предложение выйдет на рынок, его будет достаточно сложно заполнить, считает эксперт.
Экономия на высоте
Сегодня краю нужны современные логокомплексы классов А, В, в которых, помимо складских помещений, есть также офисные и производственные площади. Пока таких предложений крайне мало. Также арендаторам нужны комплексы, где можно было бы пользоваться полным набором логистических услуг (с функциями сортировочных баз, продуманной транспортной логистикой на площадке). За счет высоких технологических характеристик таких объектов арендаторы могут существенно экономить на аренде (например, за счет высоты потолков можно разместить в два раза больше товара на 1 м2), говорят эксперты.
Умные склады не вовремя
«Понятие «умные склады» используется достаточно редко, — говорит Павел Платонов. — Это практически полностью автоматизированные склады с минимальным участием человека. Такая система связана с большими затратами на строительство и установку необходимого оборудования. Скорее всего, такие склады — это единичные проекты, которые реализуются в формате built–to–suit (под запрос и технологию конкретного арендатора). Их спекулятивное строительство достаточно рискованно для девелоперов из–за своей специфичности». Склады в формате built–to–suit (для себя) построили компании «Тандер», «Металл Профиль», «Кубанская универсальная база», «Филип Моррис Кубань», добавляет Алексей Милюк.
Новороссийск хранит товар «по–особенному»
После Краснодара Новороссийск занимает второе место по количеству складов в крае. Этот сегмент недвижимости (правда, старый фонд) — самый развитый в городе.
По данным ГК «Эксперт», большая часть логистических объектов в Новороссийске находится в Восточном и Приморском округах. Довольно много продуктовых складов базируется в Южном округе. Преобладающая доля складов — старый фонд, построенный еще в советские времена (нуждается в обновлении). Средняя стоимость аренды — порядка 160 рублей за 1 м2. Стоимость холодильных складов — в диапазоне 500–600 рублей за метр.
В Новороссийске из–за специфики города работают так называемые склады временного хранения (СВХ) (правда, их небольшой процент).
Это специфический вид складов. Они отличаются от остальных комплексов тем, что представляют собой зону таможенного контроля. Именно сюда попадает груз, прежде чем пройдет таможенный досмотр и оформление. После этого продукция «уходит» по назначению. Для того чтобы организовать СВХ, российское юридическое лицо обязано получить лицензию таможенного органа, в зоне деятельности которого будет расположен склад.
«Эти склады оборудуются приборами радиационного контроля, рентгеновской просвечивающей аппаратурой, видеокамерами, специальными весами и т. д, — рассказывают специалисты ООО «Вента» (логистическая компания). — Поскольку СВХ значительно сложнее, чем обычные склады, то и расценки на хранение в них существенно выше. Товары здесь хранятся только то время, которое необходимо для таможенного оформления».
Существующих в регионе СВХ вполне достаточно для обеспечения сегодняшнего объема таможенного оформления. Но запаса по мощностям почти нет, говорят эксперты.
Деловая газета. Юг